• Venerdì 10 Agosto 2018, 08:35

Lavori di ristrutturazione: quando sono necessari i permessi?

Ognuno di noi, almeno una volta nella vita, si trova costretto a dover effettuare lavori di ristrutturazione di un immobile. Quando arriva il momento, tra le tante cose a cui pensare, è necessario prestare molto attenzione agli eventuali permessi da richiedere al proprio comune di appartenenza. È anche vero che normalmente, quando si appaltano i lavori ad un'impresa edile, quest'ultima ha le adeguate conoscenze e si avvale di professionisti in modo da eseguire tutti i lavori nel massimo rispetto delle regole. Tuttavia, è bene conoscere quali siano le normative in vigore in modo da essere preparati, perché come si sa: la legge non ammette ignoranza.
 
Interventi di manutenzione: le differenze
Le maggiori opere di ristrutturazione riguardano le parti interne di una casa. Gli interventi che si possono compiere sono innumerevoli: da quelli più semplici fino ad arrivare a proprie rivoluzioni dell'assetto, modificando volume e disposizione delle stanze. Un errore di valutazione che spesso si compie, è quello di pensare che, siccome un intervento riguarda l'interno di un'abitazione, si possa fare in qualche modo ciò che si vuole senza chiedere nessun tipo di permesso. In realtà non è affatto così. Oltretutto le normative che regolano gli interventi edilizi vengono attuate a livello locale: può capitare che per la stessa opera un Comune richieda dei permessi mentre altri invece no. In questo labirinto di leggi e regole orientarsi non è facile, per cui è indispensabile affidarsi ad un bravo professionista (geometra) che si preoccupi di gestire tutte le eventuali pratiche.
Per capire che tipo di autorizzazione richiedere è necessario individuare con esattezza l'intervento che deve essere effettuato. É la legge che differenzia le varie tipologie e in particolare il Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r 380/2001) all'articolo 3, suddividendo gli interventi edili in:
- interventi di manutenzione ordinaria: sono tutte quelle opere di finitura interna ed esterna di un edificio (tinteggiatura, pulitura facciate, sostituzione pavimentazione, cambio infissi, ecc.), riparazione o sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari e manutenzione per mantenere efficienti o integrare gli impianti tecnologici presenti (luce, acqua, ecc.).
- interventi di manutenzione straordinaria: sono opere che hanno lo scopo di modificare o sostituire delle parti funzionali e strutturali di un immobile oppure per il frazionamento di un'unità abitativa o l'accorpamento di due strutture adiacenti.
- interventi si restauro e di risanamento conservativo: opere di consolidamento e rinnovo per conservare le funzionalità dell'immobile.
- interventi di ristrutturazione edilizia: sono tutte le opere di demolizioni e ricostruzione. Sono comprese anche gli interventi di ristrutturazione sia interna che esterna.
 
Per quali opere di ristrutturazione sono necessari i permessi?
Partiamo subito col dire che nel caso di manutenzione ordinaria la legge non prevede nessun tipo di permesso o di dover effettuare una comunicazione di inizio lavori. Come si diceva prima, è necessario prestare comunque attenzione perché alcuni Comuni potrebbero, anche in questi casi, richiedere una semplice comunicazione oppure pretendere l'invio della modulistica unificata C.I.L. (comunicazione di inizio lavori).
Per interventi di manutenzione straordinaria che non prevedono modifiche della struttura, è necessario presentare la C.I.L.A. (comunicazione di inizio lavori assertata). Indispensabile richiedere l'intervento di un geometra che si occuperà di redarre tutta la documentazione, presentando una relazione in modo da stabilire la conformità dei lavori rispetto alle norme vigenti.
Nei casi in cui nelle opere di manutenzione straordinaria rientrino interventi non contemplati, per la ricostruzione edilizia, risanamento conservativo e restauro, è necessario presentare una S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività).
Quindi per ricapitolare possiamo dire che i permessi servono per ogni intervento di ristrutturazione tranne che per opere di manutenzione ordinaria.
 
Qualche esempio concreto: abbattimento muri interni
Vogliamo eliminare un muro non portante tra la cucina e la zona giorno per creare una soluzione open space? Abbiamo la necessità di allargare una porta? In questi casi sarà sufficiente presentare una comunicazione di inizio lavori C.I.L.A o C.I.L valida dal primo giorno che viene depositata in Comune senza lunghi tempi di attesa. È necessario anche presentare i dati relativi all'impresa che esegue i lavori e una relazione di un tecnico (geometra) che assicuri la conformità degli interventi alle normative vigenti.
Nel caso di accorpamento di due unità abitative tramite l'abbattimento di una parte divisoria, è necessario inviare al proprio Comune la Richiesta per il Permesso di Costruire. Se la struttura da abbattere è portante le cose si complicano ulteriormente dovendo allegare anche la perizia di un ingegnere per attestare la conformità del progetto. Purtroppo si deve attendere una risposta positiva dal Comune prima di iniziare i lavori: come ben si sa la burocrazia ha i suoi tempi.
 
La ristrutturazione del bagno
Altro intervento molto comune è la ristrutturazione del bagno. Anche in questo caso è sufficiente inoltrare all'amministrazione una richiesta di inizio lavori, può bastare una semplice C.I.L. Le opere di ristrutturazione possono iniziare da subito senza perdite di tempo. L'unico vincolo da rispettare è non modificare i volumi, altrimenti sarà necessario richiedere una S.C.I.A. Se invece si devono solo cambiare i sanitari oppure intervenire per riparare la perdita di una tubazione, non serve nessun tipo di comunicazione essendo opere di manutanzione ordinaria.
 
Sostituzione del pavimento, cambio degli infissi, rifacimento impianto elettrico e tinteggiatura delle pareti
Chiaramente tutte queste opere rientrano nella manutenzione ordinaria e quindi non necessitano di permessi e comunicazione di inizio lavori. Però è sempre necessario fare attenzione anche ai particolari che possono sfuggire. Se ad esempio abbiamo una finestra che da verso un bel giardino e decidiamo di trasformarla in una portafinestra per avere un l'accesso all'esterno, la manutenzione da ordinaria passa a straordinaria con l'inevitabile inoltro della S.C.I.A.

Realizzazione di un soppalco
Una situazione interessante è la realizzazione di un soppalco. Intervento non frequentissimo ma nemmeno così raro. Innanzitutto è necessario stabilire se sarà adibito per uso persone o magazzino. Nel primo caso si deve verificare l'esistenza dell'altezza minima per realizzare un locale addizionale. Naturalmente servirà presentare la Richiesta per il Permesso per Costruire e la S.C.I.A. L'intervento infatti porta ad una variazione dei volumi dell'immobile aggiungendo una stanza. Se invece l'uso previsto è come deposito basterà solo la S.C.I.A, senza tempi di attesa e potendo dare subito il via ai lavori.

Tutto quello che c'è da sapere sulla S.C.I.A.
Essendo il permesso più richiesto è bene approfondire l'argomento per capire come presentarlo, i comportamenti che deve tenere il richiedente e il Comune, quello che è necessario fare al termine dei lavori e le eventuali sanzione se non viene regolarmente presentata.
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività è entrata in vigore il 31 luglio del 2010 e di fatto ha sostituito la D.I.A (denuncia di inizio attività). Successivamente con il decreto legislativo 126/2016 e 222/2016 (chiamato decreto SCIA 2) il Governo ha introdotto un ulteriore snellimento burocratico con la S.C.I.A. unica e S.C.I.A. condizionata per facilitare tutte le operazioni di richiesta.
Le ultime modifiche introdotte alla nuova legislatura riguardano gli interventi realizzabili mediante la S.C.I.A. che sono:
- interventi di manutenzione straordinaria delle parte strutturali dell'immobile;
- interventi per il restauro e la conservazione delle parte strutturali dell'immobile;
- ristrutturazione edilizia che non preveda variazioni volumetriche, cambio di sagoma o modifiche della destinazione d'uso dell'immobile.
La S.C.I.A. può essere presentata solamente da un tecnico abilitato in forma telematica presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP). Sempre nell'ottica dello snellimento burocratico, è stata introdotto una standardizzazione della modulistica per tutti i comuni: le amministrazioni sono obbligate a pubblicare nel proprio sito, non solo i moduli, ma anche tutte le informazioni sull'eventuale documentazione da allegare. Altresì importante il fatto che le amministrazioni non possono pretendere dal richiedente documentazione non prevista dell'elenco pubblicato online.
La validità della S.C.I.A. prende il via dal giorno che viene protocollata e il richiedente riceverà per via telematica una ricevuta. Anche senza ricevuta la S.C.I.A. ha comunque validità. Il vantaggio di questa permesso è di non avere tempi di attesa: se la modulistica presentata è corretta e supera una verifica preliminare, il richiedente può iniziare subito i lavori. L'amministrazione competente ha invece 60 giorni (30 per l'edilizia) di tempo dal momento che ha ricevuto la S.C.I.A, per effettuare tutte le verifiche del caso e accertare la regolarità della documentazione presentata. Decorso il termine se l'amministrazione non effettua nessun atto di sospensione, non può prendere provvedimenti tranne per il sopraggiungere di un pericolo o danno all'ambiente, alla salute o sicurezza pubblica o al patrimonio artistico-culturale.
Una volta che i lavori sono terminati il richiedente deve depositare la Comunicazione di Fine Lavori. È necessario anche allegare un certificato di collaudo redatto dal tecnico incaricato, per certificare la conformità dei lavori con il progetto presentato inizialmente. Nel collaudo potrà anche essere inserita la dichiarazione dell'eventuale variazione catastale oppure un documento con cui si accerta che le opere effettuate non hanno portato a nessuna modifica del classamento.

Cosa succede se vengono eseguite opere edili senza presentare, come era richiesto, la S.C.I.A.?
Diciamo subito che non si commette nessun reato, per cui non sono previste sanzioni di tipo penale. Tuttavia, il non rispetto della legge comporta delle sanzioni amministrative; possono essere anche molto salate e comprese tra 516 e 10329 Euro. Il problema maggiore è la possibile richiesta di ripristino dell'immobile allo stato originale, esattamente com'era prima del compimento delle opere edilizie ritenute abusive.

Conclusioni
Come abbiamo potuto constatare, nonostante l'opera di semplificazione burocratica, è necessario prestare molta attenzione ogni qual volta si deve intervenire con interventi di ristrutturazione su un edificio. Per dormire sonni tranquilli e non incappare in qualche problema con la legge, è sufficiente rivolgersi a professionisti seri e capaci che sapranno svolgere tutte le pratiche del caso garantendo il massimo rispetto delle normative.