• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 27 Marzo 2017, 10:03

Nulle le delibere dell'assemblea se hanno violato le norme

Suddivisione delle spese di riscaldamento, la sentenza dela Cassazione
 

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al tema della corretta suddivisione delle spese di riscaldamento negli edifici condominiali in cui sono stati installati sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore. La Cassazione, con la famosa ordinanza n. 6128 del 9 marzo 2017, ha stabilito che sono da considerare nulle, per impossibilità dell’oggetto, le delibere dell’assemblea approvate in violazione delle norme che disciplinano il riparto degli oneri di riscaldamento (secondo il codice civile o il Regolamento di condominio). Tuttavia, il condomino, al fine di agire per l'annullamento delle stesse, è tenuto a dimostrare di avere interesse a impugnare.
 
Spese di riscaldamento

Se è stato installato un sistema di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, il riparto degli oneri deve tenere conto del consumo effettivo di ciascuna unità immobiliare, non potendo la maggioranza esercitare un potere in eccesso rispetto alle funzioni proprie dell’assemblea, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini stabiliti dalla legge o da contratto, in quanto diversamente occorrerebbe un accordo unanime. Orbene, siccome per legge è stato precisato che il riparto delle spese di riscaldamento nei condominii dove sono state installate valvole termostatiche deve avvenire in base al consumo effettivamente registrato, la maggioranza dell’assemblea non potrà stabilire un criterio diverso.
 
Onere della prova

Fermo restando quanto detto per la corretta ripartizione delle spese di riscaldamento, il condomino, che intende impugnare la delibera che ha stabilito una ripartizione delle spese di gestione del riscaldamento in modo non corretto, deve allegare e dimostrare di avere interesse e di subire un pregiudizio dalla delibera.
 
Obblighi legali

La direttiva europea 2012/27/UE ha introdotto l’obbligo di installazione di valvole termostatiche per ridurre gli sprechi e per assicurare obiettivi di tutela dell’ambiente. Dopo il decreto milleproroghe, che è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 304 del 30 dicembre 2016, vi è stata una proroga a giugno 2017 per installare contabilizzatori di calore e termovalvole negli edifici condominiali aventi un impianto di riscaldamento centralizzato. Questa proroga ha reso possibile evitare a molti cittadini sanzioni da 500 a 2500 euro, ma occorre non perdere più altro tempo e i ritardatari devono approfittare dello spegnimento degli impianti in primavera per affrettarsi a regolarizzare le posizioni. L’intervento richiesto può essere compiuto solo da un tecnico abilitato che dovrà esaminare i radiatori esistenti e certificare i lavori.
 
Costi di adeguamento

Il legislatore ha introdotto l’obbligo di adeguamento degli impianti senza intervenire su eventuali controlli in merito alla correttezza e alla congruità dei prezzi praticati dagli installatori. Sarebbe stato sicuramente apprezzabile, senza per questa ragione violare le regole del libero mercato, assicurare ai cittadini, considerata l’obbligatorietà della spesa che è stata imposta ex lege, un maggiore controllo sulla regolarità dei prezzi praticati sia relativamente ai materiali, sia in relazione agli oneri di installazione, così da evitare il pericolo di speculazioni. Siccome si tratta di obblighi da eseguire ex lege, i condomini che si sono distaccati dall’impianto centralizzato sono tenuti a partecipare alle spese generali di messa a norma.