• Mercoledì 13 Giugno 2018, 08:40

Riforma del condominio, cosa è cambiato? Novità e normative

Con l’entrata in vigore della Riforma del condominio sono state introdotte nuove norme e regolamentati aspetti importanti che riguardano la vita nei condomini. Con l’approvazione parlamentare avvenuta nel novembre del 2012, infatti, il Regolamento condominiale così come era conosciuto da ormai 70 anni (non era più stato modificato dal 1942) ha cambiato decisamente volto. Circa 35 milioni di italiani vivono in palazzi e condomini e ogni anno aumentano esponenzialmente le controversie condominiali, che spesso finiscono in tribunale. Con la Riforma del condominio, il Governo ha voluto dare una risposta a questa crescente esigenza, mettendo nero su bianco regole, norme di civile convivenza nonché obblighi e doveri di inquilini e proprietari.

Dopo ben 10 anni di lavoro, discussioni in parlamento, modifiche, rettifiche e ben tre legislature che si sono succedute, la Riforma del Condominio è venuta finalmente alla luce nel 2012. Questa ha colmato una lacuna regolamentare, che dal 1942 vedeva l’applicazioni di vecchie norme e regole. I tempi moderni richiedevano però una revisione drastica e più attuale della conduzione dei condomini, svolta arrivata con la definitiva entrata in vigore del nuovo Regolamento nel 2013. Ma quali sostanziali novità sono state apportate? In particolare la figura dell’amministratore è stata caricata di maggiori responsabilità, con nuovi obblighi da adempiere, mentre l’assemblea condominiale ha ottenuto maggiori poteri. Importanti novità sono state introdotte anche in merito alla gestione economica dei palazzi e maggior autonomia è stata data ai singoli condomini.

Amministratori, assemblea e consiglio: cosa è cambiato per gli organi condominiali
La figura dell’amministratore è quella maggiormente toccata dalla Riforma. L’amministratore diventa obbligatorio negli edifici con almeno 8 unità abitative, sotto questa soglia può non essere nominato. La figura amministrativa deve inoltre avere specifici requisiti morali e di formazione: non deve avere precedenti penali per reati, non deve essere interdetto, inabilitato né protestato. Deve possedere un diploma di scuola superiore nonché aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere aggiornamenti periodici in materia di amministrazione condominiale, nel caso sia un amministratore professionale. Se l’amministratore viene eletto tra i condomini, invece, è sufficiente avere la Licenza Media. L’amministratore può rimanere in carica 2 anni, salvo rinnovi e deve adempiere ad una serie di doveri maggiori rispetto al passato. Oltre ad occuparsi delle delibere delle assemblee, riscuotere le spese condominiali e pagare le opere di manutenzione e il Fisco, ha come novità rilevante la gestione informativa dei condomini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze, deve stipulare una personale polizza assicurativa per responsabilità professionale civile, aprire un conto corrente intestato al condominio dove devono passare tutti le entrate e le uscite relative al condominio (oltre a fornire regolare rendicontazione ai condomini). La Riforma prevede inoltre che nel condominio sia affissa una targa con nominativo, recapiti ed indirizzo dell’Amministratore, nonché delle ore in cui è possibile prendere visione di atti e registri. Infine, se l’assemblea lo richiede, l’amministratore è obbligato ad aprire un sito internet condominiale, aggiornato mensilmente ed accessibile a inquilini e proprietari, con notizie e rendiconti legati all’attività di palazzo. L’amministratore è inoltre tenuto a riscuotere le sanzioni per violazioni al regolamento condominiale le cui multe sono salite fino a 800 euro in caso di recidiva.
Anche l’Assemblea condominiale è stata toccata dalla Riforma del Condominio. Nello specifico, cambiano i quorum per la validità dell’assemblea e delle conseguenti delibere, che si abbassa alla maggioranza semplice 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi (per la costituzione in prima convocazione); 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi (in seconda convocazione) e 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi (per le delibere in seconda convocazione). La Riforma ridimensiona anche l’uso della delega: qualora i condomini siano più di 20, un partecipante all’assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e 1/5 dei millesimi, mentre all’amministratore non possono più essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea.
La Riforma introduce infine un nuovo organo, se così si può dire, il Consiglio condominiale. Se lo stabile ha più di 11 unità immobiliari è possibile nominare un consiglio di soli 3 membri che vigili sull’operatore dell’amministratore.

Maggiore autonomia dei condomini: sì ad animali, antenne, pannelli solari e riscaldamento autonomo
Un’altra novità apportata dalla nuova Riforma del Condominio riguarda la maggiore autonomia decisionale di inquilini e proprietari. Se prima ogni modifica interna o esterna all’immobile (condizionatori, tende da sole etc.) dovevano essere sottoposte alla votazione dell’assemblea, oggi i condomini possono scegliere liberamente se installare, ad esempio, antenne e parabole o pannelli solari senza il bisogno di consensi. Un altro grande passo in avanti è stato fatto, inoltre, con l’accettazione degli animali domestici. Nessun regolamento condominiale potrà dunque vietare la presenza di gatti, cani, conigli e altri animali domestici nelle abitazioni. Discorso simile, ma più complesso, quello dell’installazione dei pannelli solari. Per incentivare l’utilizzo di energie pulite, la Riforma ha consentito di poter installare impianti di energie a fonti rinnovabili come quella solare sui tetti dei condomini (cioè sulle parti comuni), anche se destinati ad una singola abitazione. Per l’installazione, a differenza degli anni passati, non è più necessario ottenere l’autorizzazione dell’assemblea, ma quest’ultima potrà obbligare il singolo inquilino a vincoli che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio. La stessa cosa vale per il riscaldamento delle singole unità abitative. In caso di mal funzionamento del riscaldamento condominiale (evento protrattosi per almeno una stagione senza risoluzione positiva da parte dell'amministratore), il singolo condomino potrà staccarsi dall’impianto centralizzato e optare per una soluzione autonoma. Per poterlo fare, però, il suo distacco non dovrà compromettere il corretto funzionamento del riscaldamento per altri condomini e dovrà comunque continuare a pagare le spese di straordinaria manutenzione dell’impianto comune, nonché le spese aggiuntive (qual'ora ne esistano) per l’installazione del suo impianto autonomo. Appare chiaro che se da una parte la nuova Riforma agevola l’indipendenza dei singoli proprietario o inquilini degli appartamenti, dall’altra può generare contenziosi ed incomprensioni che amministratore ed assemblea potrebbero trovarsi a dover gestire.

Interventi di straordinaria ed ordinaria manutenzione e parti comuni
La Riforma del Condominio ha toccano in maniera massiccia anche la tematica delle parti comuni, la cui definizione è stata ampliata non solo alle aree di comune interesse ed utilizzo ma anche ad altre parti. Antenne, sottotetti, impianti telematici entrano così a far parte delle aree a comune, dove la condivisione è la regola principale. A tal proposito il nuovo regolamento introduce la possibilità di cambiare la destinazione d’uso delle singole parti a comune, ma per fare questo è necessario ottenere l’80% dei consensi in assemblea. Serve invece l’approvazione all’unanimità per procedere con la divisione delle parti comuni, nel caso si voglia intraprendere questa iniziativa.Infine, sempre sulle parti comuni, in caso di violazioni, atti vandalici o comunque azioni negative su parti comuni, l’amministratore ed i condomini (anche singolarmente) possono chiedere la convocazione dell’assemblea per porre fine alla violazione, anche attraverso azioni giudiziarie.
Per quanto riguarda ordinaria e straordinaria manutenzione il nuovo regolamento ritocca il quorum per avviare innovazioni utili al condominio. E’ il caso di impianti di sicurezza, rimozione di barriere architettoniche, ma anche installazione di impianti per il risparmio energetico e telematici, antenne e parcheggi. In assemblea saranno sufficienti il 50% + 1 dei voti e 2/3 dei millesimi per ottenere l’approvazione. In merito alle opere di straordinaria manutenzione, la nuova normativa prevede che le spese sostenute siano pagate costituendo, obbligatoriamente, un fondo speciale di pari importo all'ammontare dei lavori. Negli anni passati, invece, l’obbligatorietà non esisteva e le spese potevano essere saldate senza l’apertura di un fondo.

Morosità e revisione delle tabelle millesimali come si è evoluta la Riforma
La tematica della morosità affrontata nella nuova Riforma merita un paragrafo finale. Se da una parte le nuove regolamentazioni hanno instituito la solidarietà sussidiaria del debito del condominio, secondo il quale le rate della quota dovuta da un condomino moroso possono essere ripartite tra i condomini in regola con i pagamenti, dall’altra c’è maggiore severità contro i morosi recidivi. Se il ritardo nel saldo delle spese condominiali supera i 6 mesi dalla rendicontazione della morosità, infatti, l’amministratore ha la possibilità di richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti di quella persona. Allo stesso tempo però l’assemblea, se lo ritiene opportuno, può dispensare da questo atto.
La riforma ha inoltre introdotto la semplificazione del procedimento di revisione delle tabelle millesimali. Se prima queste ultime potevano essere cambiate solo all’unanimità, ora potranno essere modificate anche con la semplice maggioranza 50% + 1 e almeno 500 millesimi. Sarà dunque tutelato anche l’interesse di un solo condomino, nei casi in cui: siano emersi errori o incongruenze nelle tabelle; sia alterato per oltre 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare (nel caso di mutate condizioni dell’edificio per sopraelevazione, aumento o diminuzione di superficie). Ovviamente il costo della variazione sarà a carico del singolo che ha generato il fatto.