• di Giuseppe Spoto
• Martedì 26 Marzo 2019, 17:03

La soffitta con accesso esclusivo può essere trasformata in abitazione

La sesta sezione della Cassazione ha chiarito, con l’ordinanza n. 857 del 15 gennaio 2019, che non costituisce nessuna lesione dell’uso paritetico degli altri partecipanti la trasformazione della soffitta in una nuova unità abitativa, quando questa parte dell’edificio sia accessibile soltanto da un unico proprietario.

Pertanto, secondo la giurisprudenza, se è prevedibile che altri partecipanti non possano fare pari uso della cosa comune ,è consentito al proprietario che accede in via esclusiva alla soffitta di modificarne l’utilizzo, perché l’intervento edilizio trova giustificazione nella conformazione particolare del fabbricato ed è da considerare quindi legittimo.

È evidente che questo chiarimento apre le porte alla possibilità di sfruttare e ampliare maggiormente il singolo godimento, quando la conformazione dell’edificio rende possibile la trasformazione della soffitta.

Il principio è molto importante, ma va interpretato correttamente, infatti, non sempre è facile compiere queste modifiche. La trasformazione in unità abitativa della soffitta deve essere possibile non soltanto sotto il profilo giuridico, ma anche sotto il profilo tecnico, perché bisognerà valutare la concreta condizione di allacciarsi ai servizi comuni, nel caso di realizzazione di un bagno o di una cucina.

In questo caso, gli altri proprietari potrebbero opporsi,quandol’allacciamento ai servizi comuni non garantisca un corretto funzionamento dell’intero impianto. Il problema non sussiste, invece, quando la trasformazione della soffitta è diretta a realizzare una o più stanze senza che vi siano ulteriori impedimenti o svantaggi per i servizi degli altri proprietari.

Un altro ostacolo alla realizzazione della trasformazione potrebbe derivare in caso di pericolo per la sicurezza e la stabilità dell’edificio, ma è evidente che questo elemento deve essere provato con una apposita perizia e non può essere rimesso alla mera discrezionalità di coloro che si oppongonoalla costruzione.

Dalla soffitta utilizzabile soltanto da un unico condomino, bisogna distinguere il solaio divisorio fra piani. In questo caso, la parte che costituisce oggetto di comunione fra i due proprietari è quella porzione incorporata nei muri perimetrali che assolve alla funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano più basso.

La spesa richiesta per la manutenzione e la ricostruzione delle volte e dei solai comuni deve essere sostenuta in parti eguali dai proprietari dei due piani, anche se sono a carico soltanto del proprietario del piano superiore le spese per il pavimento e soltanto a carico del proprietario del piano sottostante le spese per l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazionedel soffitto.

Se il regolamento contrattuale vieta espressamente la trasformazione della soffitta in unità immobiliare, l’intervento non dovrà essere realizzato, anche qualora lo spazio e la conformazione del fabbricato consentano tecnicamente la possibilità dell’opera. Se non viene rispettato il divieto del regolamento che impedisce una particolare destinazione d’uso, il rischio è di trovarsi esposti ad un’azione diretta a porre fine all’intervento abusivo, oltre al risarcimentodei danni.

In ogni caso, occorre dare preventiva notizia dei lavori da realizzare all’amministratore che è tenuto ad informare l’assemblea.
Un altro problema tecnico che potrebbe sorgere quando si decide la trasformazione della soffitta in abitazione riguarda la modifica delle tabelle millesimali, ma soltanto quando l’aumento di superficie sia tale da alterare per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare.
In questa ipotesi di modifica dei millesimi, il costo è a carico di chi ha determinato la variazione.

Per quanto riguarda gli elementi tecnici da valutare per la realizzazione dell’unità immobiliare, occorre esaminare se la pavimentazione della soffitta sia in grado di reggere il peso dell’intervento e valutare l’altezza disponibile, nonché la possibilità di realizzare le opportune finestre.

Infatti, se la soffitta è chiusa bisogna valutare il posizionamento delle finestre per consentire alla luce e all’aria di circolare. Per quanto riguarda l’altezza della soffitta, occorrerà esaminare i limiti imposti dal regolamento edilizio comunale.
La soffitta deve presentare i requisiti sufficienti per essere abitabile, altrimenti la trasformazione in unità immobiliare non potrà avvenire.


Mans