• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 31 Ottobre 2016, 09:35

Al nuovo acquirente riconosciuto il diritto di impugnazione

E' contestabile la delibera lesiva, anche se approvata prima dell'acquisto

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al tema delle impugnazioni delle delibere condominiali e del trasferimento di proprietà. A questo proposito può tornare utile ricordare quanto stabilito dalla Cassazione con la sentenza n. 12235 del 14 giugno 2016. Secondo la Cassazione, il successore a titolo particolare nella proprietà di un immobile sito in un condominio ha diritto ad impugnare la delibera di assemblea condominiale, anche qualora tale delibera sia stata presa prima dell’acquisto dell’immobile, se la stessa abbia avuto ad oggetto materie destinate ad incidere sui propri interessi. Si tratta di un’importante decisione che aiuta a comprendere in modo più completo i rapporti tra il nuovo acquirente e il condominio, fermo restando quanto previsto dal codice civile in tema di contributi condominiali e spese.
 
Contributi condominiali e obbligazione solidale
 
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Oltre a tale disposizione va ricordato che chi vende un immobile situato in condominio rimane obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto di proprietà. È sempre opportuno per il venditore provvedere a dare questa comunicazione prontamente e per l’acquirente informarsi sulle pendenze che il dante causa ha con il condominio. Un ulteriore cautela oltre che nel valutare se vi sono contributi condominiali che non sono stati pagati dal venditore riguarda l’esistenza di eventuali spese legali sostenute dal condominio per il recupero coattivo dei crediti. Anche per tali voci sussiste la solidarietà dell’acquirente.
 
Rapporto venditore e acquirente

Per quanto riguarda il rapporto tra il venditore e l’acquirente vale quanto pattuito tra le parti. In mancanza di espressa pattuizione, l’acquirente dell’unità immobiliare risponderà delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento dell’acquisto. La clausola pattuita tra il venditore e l’acquirente vale solo nei loro rapporti, ma non può produrre effetti nei confronti del condominio che rimane estraneo al contratto di compravendita. Tale clausola è utile, ma non evita all’acquirente l’intimazione di pagamento dell’amministratore.
 
Lavori di manutenzione

Un problema risolto dalla giurisprudenza da qualche anno ha riguardato il caso della vendita di un immobile in condominio, in cui erano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione. La questione affrontata dalla giurisprudenza riguardava in particolare quale soggetto fosse tenuto, tra alienante e acquirente, a pagare le spese straordinarie deliberate prima della vendita, in mancanza di uno specifico accordo tra le parti e al contempo quale dovesse essere considerato il momento determinante per l’insorgenza dell’obbligo. Per i giudici della suprema Corte quando i lavori condominiali sono stati deliberati prima dell’alienazione di un immobile, ma sono in concreto iniziati ed eseguiti al momento in cui l’immobile nel condominio è ormai diventato di proprietà di altro soggetto, è tenuto a sopportare i costi colui che era proprietario dell’appartamento al momento della delibera assembleare di approvazione dei lavori, avendo la delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.