• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 16 Ottobre 2017, 09:46

Casa con più proprietari, ma uno solo va in assemblea

Per l'immobile indiviso si ha diritto a non più di un rappresentante 

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla nomina del rappresentante e al voto in assemblea in caso di più comproprietari di un appartamento indiviso in un condominio. L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che quando un’unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell’assemblea.
 
Rappresentante
 
Se l’appartamento è di proprietà indivisa di più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell’assemblea, che viene designato dagli stessi comproprietari interessati. Il codice civile non chiarisce però a chi spetta la rappresentanza in assemblea nell’ipotesi in cui i partecipanti alla proprietà indivisa non siano d’accordo. Secondo una tesi occorrerebbe applicare il principio maggioritario (ma rimarrebbe il problema quando vi sono solo due comproprietari), mentre secondo un altro orientamento si dovrebbe far riferimento all’autorità giudiziaria. Prima della riforma del diritto condominiale il problema era risolto in modo più semplice mediante la designazione del presidente dell’assemblea con un sorteggio tra gli aventi diritto.
 
Maggioranza
 
La Cassazione nella sentenza n. 14584 del 2017 ha stabilito che il rappresentante nominato dai comproprietari per partecipare all’assemblea rappresenta tutti loro e quindi anche i comunisti in minoranza che non hanno votato. Tale principio è stato riconosciuto dalla Cassazione anche per l’approvazione di una ripartizione di spesa diversa rispetto ai criteri di legge. Questa applicazione è stata però oggetto di molte critiche da parte dei primi commentatori, perché la sentenza della Cassazione  non ha tenuto conto che dovrebbe essere svolto un ragionamento diverso per le delibere condominiali riguardanti il compimento di atti contrattuali, visto che in queste ipotesi servirebbe l’unanimità dei consensi. Secondo questo diverso orientamento disatteso dalla Corte, il rappresentante potrebbe rappresentare i comproprietari in qualsiasi procedimento assembleare, ma non per quelle ipotesi in cui è richiesta l’unanimità dei consensi, dovendo in questi casi essere ricercata la volontà unanime di tutti i comproprietari rappresentati per la particolare natura della delibera da prendere.
 
Supercondominio
 
Se vi sono più edifici che pur essendo strutture autonome hanno in comune alcune parti (c.d. “supercondominio” o condominio orizzontale), quando i partecipanti siano complessivamente più di sessanta componenti, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Nel caso in cui alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche soltanto di uno dei rappresentanti già nominati, dopo che sia stata trasmessa diffida ad adempiere entro un congruo termine e nonostante ciò non vi sia stato seguito. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza di quest’ultimo, a tutti i condomini.