• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 3 Aprile 2017, 09:35

Due soli comproprietari? Ecco il "condominio minimo"

L'assemblea è d'obbligo in caso di lavori. Si fa eccezione se c'è l'urgenza
 

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al condominio minimo che è il condominio composto da due proprietari. Il legislatore non utilizza espressamente la nozione di condominio minimo che però si è ormai consolidata nell’ambito della giurisprudenza.
 
Condominio minimo

Il condominio minimo, formato da due soli comproprietari, non va confuso con il piccolo condominio costituito da meno di otto condomini e nel quale non è obbligatoria la nomina dell’amministratore. Nell’ipotesi di condominio minimo, “l’assemblea” deve comunque essere convocata se vi sono lavori che devono essere eseguiti sulle parti comuni, tranne le ipotesi di estrema urgenza. In questi particolari casi, il condomino che effettua la spesa anche nell’interesse dell’altro deve comunque provare la necessità e l’urgenza dell’intervento, nonché l’impossibilità di avvertire l’altro condomino.
 
Autorità giudiziaria

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 5329 del 2 marzo 2017 ha stabilito che nel condominio minimo composto da due soli partecipanti i diritti di comproprietà sui beni comuni devono essere garantiti nella stessa proporzione e le decisioni devono essere prese all’unanimità. Nel caso esaminato dalla Cassazione, il ricorrente aveva convocato regolarmente l’assemblea per discutere dei lavori al fabbricato, ma l’altra condomina non si era presentata. Orbene, per la Cassazione, il ricorrente avrebbe dovuto prendere atto che trattandosi di condominio minimo, la decisione di iniziare i lavori avrebbe dovuto essere approvata all’unanimità e di fronte all’impossibilità di costituire l’assemblea per assenza dell’altro interessato, avrebbe dovuto agire seguendo il procedimento camerale di cui all'art. 1105 c.c., lasciando che fosse l’autorità giudiziaria a decidere.
 
Norme da applicare

In considerazione della particolare conformazione del condominio minimo può essere in concreto molto difficile gestire le parti comuni. Al condominio minimo si applica la disciplina giuridica del condominio e non quella della comunione. Secondo una diversa interpretazione che rimane minoritaria quando è impossibile applicare le norme che disciplinano il condominio, occorrerà far riferimento alle norme che in generale disciplinano la comunione. Nell’ipotesi di contrasto è comunque l’autorità giudiziaria a decidere.
 
Comunione e condominio

La tesi che considera possibile richiamare in materia di condominio minimo le norme sulla comunione non può essere accettata, perché vi è differenza tra i due istituti. È bene sempre distinguere il condominio dalla comunione ordinaria, perché nel condominio il singolo condomino è proprietario esclusivo del suo appartamento e nello stesso tempo è comproprietario in virtù di comunione forzosa di alcune parti dell’edificio. Nella comunione ordinaria ciascun comproprietario può in ogni momento chiedere lo scioglimento della situazione comune, mentre in un condominio i partecipanti non possono chiedere la divisione delle parti comuni salvo che la divisione non possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa comune a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti.
 
Supercondominio

Più edifici autonomi che hanno in comune alcune parti possono costituire un supercondominio. Si tratta di corpi di fabbrica distinti tra loro e appartenenti a soggetti diversi considerati unitariamente con un proprio regolamento che ne disciplina gestione e utilizzo.