• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 28 Novembre 2016, 08:52

E' ammessa la modifica delle parti condominiali

A condizione che non venga alterata la destinazione del bene e impedito l'utilizzo


L’approfondimento di questa settimana è dedicato al delicato tema delle innovazioni. In linea di principio, ogni condomino può introdurre a propria cura e a proprie spese, senza richiedere autorizzazione dell’assemblea, una modifica di una parte condominiale, purché non alteri la destinazione del bene e non impedisca agli altri condomini di continuare a utilizzare il bene o il servizio comune, a mente di quanto stabilito dall’art. 1102 c.c. Si tratta di una norma che rinveniamo tra le disposizioni che si occupano di comunione, ma che possiamo applicare anche in materia di condominio. Quanto detto non vale però per le innovazioni che sono invece interventi diretti a mutare “la sostanza” del bene comune e quindi in questo caso sarà necessario ottenere il consenso degli altri condomini.
 
Opere su parti individuali
 
L’ultimo comma dell’art. 1122 c.c. dispone che se un condomino deve compiere opere all’interno della propria abitazione deve dare notizia all’amministratore. La riforma ha introdotto un regime più attento ai rapporti tra condomini, in direzione di una maggiore trasparenza, sancendo l’obbligo di dare comunicazione all’amministratore che è sempre chiamato a riportare in assemblea quanto appreso.
 
Le innovazioni
 
Sono ammesse le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni, con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 667/1000. È richiesta una maggioranza inferiore per le innovazioni dirette a migliorare la sicurezza e la salubrità dell’edificio e degli impianti, eliminare le barriere architettoniche, installare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva ed in generale per gli interventi previsti dal secondo comma dell’art. 1120 c.c. In queste ipotesi, sarà sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 500/1000.
 
Spese gravose o voluttuarie
 
Il codice civile stabilisce a proposito delle innovazioni che se la novità che si vuole introdurre comportano una spesa molto gravosa o comunque considerata voluttuaria, avendo riguardo alle condizioni dell’edificio, quando tali opere sono suscettibili di utilizzazione separata, i condomini non interessati potranno essere esonerati da qualsiasi contributo di spesa, ma l’innovazione potrà essere comunque introdotta a cura e spese di coloro che intendono avvalersene. Va però anche detto che non risulta sempre facile individuare se un intervento sia in effetti superfluo. Potrebbe risultare anche difficile stabilire se la spesa sia gravosa o meno, e del resto una precisa valutazione può essere compiuta solamente affidandosi a un esperto. L’onere di provare se l’innovazione debba essere considerata gravosa o voluttuaria spetterà al condomino che intende non aderire alle spese.
 
Dissenso
 
Il condomino che non vuole contribuire alla spesa di una innovazione perché gravosa o voluttuaria dovrà esprimere il suo dissenso in assemblea. In caso di dissenzienti, se l’utilizzo separato dell’innovazione non sia possibile, non si potrà procedere ad eseguire le opere, a meno che la maggioranza dei condomini non abbia deciso di sostenere comunque le relative spese. Gli eredi o comunque gli aventi causa dei dissenzienti potranno in qualunque tempo, scegliere di partecipare ai vantaggi dell’innovazione, corrispondendo le spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera adeguatamente rivalutate.