• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 26 Giugno 2017, 09:05

I parcheggi condominiali nella recente giurisprudenza

Una miriade di vertenze finiscono in Cassazione, ecco le sentenze. Quando si ha diritto al risarcimento danni   

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al tema dei parcheggi in condominio ed in particolare alla tutela risarcitoria ma non ripristinatoria che è possibile ottenere quando le aree che dovrebbero essere destinate al parcheggio non vengono realizzate. Infatti, la II sezione civile della Corte di Cassazione nella sentenza n. 13210 del 25 maggio 2017 ha stabilito che il riconoscimento giudiziale del diritto reale di uso sugli spazi destinati a parcheggio degli autoveicoli può avere ad oggetto solo le aree che sono state in concreto realizzate e destinate a tale finalità. Di conseguenza, prescindendo dalla documentazione formale e dalle attestazioni di abitabilità, se non sono stati realizzati i parcheggi non è possibile per il condomino chiedere una tutela ripristinatoria delle aree interessate, ma gli rimarrà pur sempre la possibilità del risarcimento dei danni.
 
Parcheggio in area esterna

Un’altra pronuncia particolarmente significativa in tema di parcheggi è stata formulata dalla VI sezione civile della Corte di Cassazione che nella sentenza 8 marzo 2017 n. 5831 ha chiarito che per affermare la natura condominiale di un’area esterna all’edificio, di cui però manchi una espressa riserva di proprietà nel regolamento contrattuale del condominio o nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, occorrerà preliminarmente accertare che si tratti di uno spazio destinato a parcheggio secondo la concessione edilizia originaria (o in variante) e che non sia stata riservata dal costruttore a tale scopo. L’onere della prova spetta a chi pretende di vantare il diritto di uso a parcheggio dell’area.
 
Parcheggi condominiali

L’art. 1117 del codice civile ricomprende tra le parti comuni le aree destinate a parcheggio. In mancanza di vincoli o divieti specifici nel regolamento, l’assemblea può deliberare a maggioranza di destinare le aree comuni a parcheggio delle auto, purché ciò sia possibile per tutti i condomini. Se però il numero di posti a disposizione non risulta sufficiente per tutti è possibile l’utilizzo turnario tra gli aventi diritto per garantire parità di godimento del bene comune. Non deve essere invece applicata una ripartizione dei posti auto per millesimi. La delibera assembleare che adibisce un’area comune a parcheggio e assegna i posti auto ai condomini non ha valore di divisione dei posti. L’assegnazione dei posti non determina lo scioglimento della comunione, ma va interpretata solo come misura per rendere più ordinato e corretto l’uso.
 
Natura giuridica

Il dibattito sulla natura giuridica e la funzione del vincolo di destinazione imposto dalla legge agli spazi di parcheggio sono stati oggetto di ampia trattazione in dottrina e in giurisprudenza. La legge prevede l’obbligo che gli edifici di nuova costruzione abbiano aree destinate a parcheggio. Secondo un primo orientamento la disposizione avrebbe rilevanza pubblicistica perché diretta a migliorare la circolazione dei veicoli, riducendo il numero delle soste in strada. Secondo un’altra tesi alla base di tale previsione vi sarebbe invece la necessità di soddisfare l’interesse individuale dei singoli condomini. Pertanto sarebbero viziati i trasferimenti immobiliari in cui il costruttore si riserva l’area di parcheggio per poi disporne in un secondo tempo. Il dibattito è ormai superato e lo stesso legislatore ha qualificato gli spazi destinati a parcheggi come pertinenze.