• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 27 Febbraio 2017, 09:48

Lavori senza delibera solo in caso di urgenza

Per interventi programmabili è l'assemblea a indicare l'impresa cui affidare le opere


L’approfondimento di questa settimana è dedicato ai lavori in condominio. Ai fini della manutenzione ordinaria o straordinaria delle parti comuni, ma anche ai fini dell’adeguamento ad eventuali obblighi di legge sopravvenuti i condomini sono chiamati a sopportare le spese per la realizzazione dei lavori necessari.
 
Appalto

L’art. 1655 c.c. definisce l’appalto come il contratto con il quale una parte assume, con l’organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio dietro corrispettivo in denaro. Il committente dei lavori viene considerato il condominio e l’amministratore sottoscriverà il contratto con l’appaltatore. L’indicazione dell’impresa a cui affidare i lavori compete all’assemblea. Tradizionalmente, se l’amministratore stipula un appalto senza l’autorizzazione dell’assemblea, compie un atto che oltrepassa i suoi compiti e ne deve rispondere in proprio. Tuttavia, questo orientamento è disatteso dalla Cassazione relativamente ai lavori urgenti che quando indifferibili possono consentire una deroga, riconoscendo all’amministratore la possibilità di agire anche in assenza di previa delibera assembleare.
 
Lavori urgenti

Per quanto riguarda le spese per lavori urgenti va ricordato che esse spettano a tutti i condomini. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (sez. II civile, n. 2807 del 2017 depositata il 2 febbraio), in ambito di opere su parti comuni, ha ritenuto legittimo il comportamento dell’amministratore che senza delibera “ad hoc” ha affidato ad una ditta l’esecuzione di lavori urgenti e non ha riconosciuto ai condomini la possibilità di rivalersi sull’amministratore per la mancanza di delibera, nonostante l’amministratore avesse di fatto agito come unico committente. Anche in presenza di lavori urgenti, l’amministratore deve riferire nella prima assemblea utile.
 
Manutenzione

L’amministratore può disporre i lavori di ordinaria manutenzione anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, quando si tratta di interventi che rientrano comunque nelle sue attribuzioni. Per manutenzione ordinaria intendiamo gli interventi di semplice riparazione o mera conservazione e mantenimento dell’efficienza degli impianti. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono approvati dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1000. Per interventi di manutenzione straordinaria intendiamo le opere per rinnovare o sostituire parti strutturali degli edifici o che comportino una modifica della destinazione d’uso di tali parti. Le opere di manutenzione straordinaria sono deliberate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1000.
 
Variazioni

Le variazioni al progetto originario possono essere concordate tra le parti, richieste dal committente o necessarie ai fini della corretta esecuzione dell’opera. In questo caso, se le parti non si accordano, spetterà al giudice determinare le variazioni opportune e il relativo corrispettivo. L’appaltatore può recedere dal contratto se l’importo supera il sesto del prezzo convenuto a forfait, fermo restando l’obbligo del committente di corrispondergli un’indennità per il lavoro fino a quel punto svolto. Anche il committente può recedere se le variazioni sono di notevole entità, fermo restando l’obbligo di corrispondere all’appaltatore un equo indennizzo.