• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 30 Gennaio 2017, 09:35

Obbligazioni condominiali, no al pagamento "in solido"

Sentenza della Cassazione: per i debiti divisibili vale la "parziarietà" 

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alle obbligazioni pecuniarie condominiali. La seconda sezione civile della Corte di Cassazione con sentenza del 9 gennaio 2017, n. 199 è ritornata sulla questione del regime da applicare alle obbligazioni condominiali, stabilendo che, in assenza di una diversa disposizione, le predette obbligazioni non sono soggette alla regola della solidarietà, ma della parziarietà. Ciò in quanto la regola della presunzione di solidarietà si applica solo per le obbligazioni indivisibili, ma non trova applicazione per le obbligazioni divisibili.
 
Solidarietà e parziarietà
 
Si definisce solidale l’obbligazione con più soggetti, dal lato attivo o passivo, derivante da un unico fatto giuridico, in cui ogni creditore ha diritto di pretendere la prestazione per intero (solidarietà attiva), oppure ogni debitore è obbligato a eseguire l’intera prestazione (solidarietà passiva). È invece definita parziaria l’obbligazione con più soggetti, in cui ciascuno è portatore di un diritto od obbligo che è proporzionato alla sua partecipazione. Nell’ipotesi di più creditori, ciascuno di loro avrà diritto di esigere dal debitore soltanto la sua parte e se vi sono più debitori, ciascuno di loro sarà obbligato solo per la sua parte.
 
Il caso

Il caso affrontato prende spunto da una controversia nata tra la proprietaria di un terrazzo di copertura dell’edificio e i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti. La proprietaria del terrazzo aveva pagato per intero la somma dovuta all’impresa edile che era stata incaricata di eseguire i lavori per il ripristino a seguito dei danni da infiltrazioni di acqua piovana. In mancanza di pagamento da parte dei condomini, l’impresa aveva richiesto l’intero importo alla proprietaria del terrazzo che aveva pagato e successivamente aveva agito in regresso nei confronti degli altri proprietari, nonostante nessun riparto delle spese fosse stato mai ratificato dall’assemblea.  La corte di Cassazione ha affermato la parziarietà della predetta obbligazione pecuniaria, ritenendo che l’interessata avrebbe dovuto agire per la ripetizione direttamente nei confronti dell’impresa ex art. 2036 c.c. oppure avrebbe dovuto proporre un’azione di ingiustificato arricchimento nei confronti dei condomini dopo il saldo dell’intera somma dei lavori.
 
I giudici della Corte di Cassazione
 
La Corte di Cassazione torna ancora una volta sulla questione, rivitalizzando il dibattito sulla natura giuridica delle obbligazioni condominiali. A ben vedere per comprendere a fondo il ragionamento svolto in questa sentenza occorre però osservare che l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio avente ad oggetto il pagamento del corrispettivo per i lavori eseguiti, segue la ripartizione delle spese nelle proporzioni stabilite ex art. 1126 c.c. Il principio affermato consente un utile chiarimento in questo ambito.
 
Beneficio di escussione
 
L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Con la riforma del diritto condominiale è stato chiaramente affermato che creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.