• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 3 Luglio 2017, 08:47

Piscine condominiali, ne risponde l'amministratore

E' obbligatorio garantire il servizio di assistenza, soprattutto per impianti con profondità superiore a 1,40 mt o volume oltre 300 mc
 
L’approfondimento di questa settimana è dedicato al tema delle piscine condominiali che molto spesso si trovano nei supercondomini e la cui manutenzione è soggetta a specifiche norme. La piscina condominiale rientra tra le parti comuni dell’edificio. Il titolare responsabile dell’impianto è l’amministratore di condominio che è obbligato agli adempimenti necessari per garantire la sicurezza degli utenti. All’amministratore spetta disciplinare l’uso della piscina, in mancanza di apposito regolamento, nell’interesse di tutti ed in maniera da assicurare il miglior godimento dei condomini.
 
Assistenza

Anche per le piscine condominiali è obbligatorio garantire un servizio di assistenza agli utenti, soprattutto per le piscine che hanno una profondità superiore a 1,40 metri o il volume totale superiore a 300 metri cubi. Nel caso di allontanamento del personale addetto, dovrà essere data tempestiva ed idonea comunicazione agli utenti per evitare che utilizzino la piscina. L’acqua deve essere analizzata e periodicamente pulita per evitare infezioni agli utenti. I controlli sono interni quando realizzati dal gestore ed esterni quando vengono condotti dall’azienda sanitaria locale. È comminata sanzione amministrativa qualora a seguito dell’ispezione dell’ASL siano rinvenute irregolarità nella gestione. Le norme prevedono una specifica disciplina per l’autocontrollo e la valutazione dei rischi. Per assicurare il funzionamento dell’impianto sono previsti i ruoli di responsabile della piscina, dell’assistente bagnante e dell’addetto agli impianti tecnologici. Tali figure devono essere riconoscibili da tutti gli utenti interessati.
 
Condomini e ospiti

È possibile che i condomini aventi diritto ad utilizzare la piscina condominiale invitino soggetti estranei come ospiti, a meno che non vi sia un divieto espresso che impedisca di utilizzare la piscina a coloro che non sono condomini. La possibilità di invitare ospiti può essere considerata come una delle modalità di fruizione della piscina. Ciò deve però avvenire nel rispetto degli altri condomini e quindi in modo proporzionato in riferimento alla struttura ospitante. È possibile che il regolamento condominiale stabilisca orari e regole per la pacifica convivenza, limitando e disciplinando l’utilizzo a garanzia di tutti. Per accedere alla piscina è necessario un cancello. Durante l’orario di apertura deve essere previsto un servizio di salvataggio.
 
Manutenzione

Le spese dovrebbero essere distinte in due grandi categorie: quelle rappresentate dai costi fissi e quelle relative all’uso. Le spese di manutenzione necessarie a garantire il corretto funzionamento della piscina sono suddivise di solito in base ai millesimi di proprietà, anche se possono essere scelti altri criteri. Oltre ai normali oneri connessi con la manutenzione e la pulizia, devono essere rispettate le regole igienico-sanitarie fissate nell’ambito dell’accordo Stato Regioni. Ai fini delle spese è irrilevante che alcuni condomini non utilizzino effettivamente la piscina, se potenzialmente lo possono fare.

Responsabilità dell’amministratore

L’amministratore è considerato custode della piscina condominiale e quindi sarà responsabile ex art. 2051 del codice civile, anche se non sono mancate in giurisprudenza sentenze che hanno seguito un diverso orientamento considerando “custodi” i singoli condomini. La piscina che non è sicura deve rimanere chiusa.