• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 12 Giugno 2017, 09:05

Riparazione lastrico di copertura, ecco come ripartire le spese

Chi ha l'uso esclusivo contribuisce per un terzo, gli altri per due terzi. Ma se la copertura è di uno spazio comune pagano tutti alla pari
 

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al criterio di ripartizione delle spese del lastrico comune di copertura, a seguito dei chiarimenti formulati dalla Corte di Cassazione, sezione VI civile nella sentenza del 16 maggio 2017 n. 12177. La suprema corte ha affermato che nell’ipotesi in cui, all’interno di un condominio, si debba provvedere alla riparazione di un cortile o di parte comune di accesso al fabbricato condominiale, che svolge anche la funzione di copertura di locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, non si potrà applicare l’art. 1126 c.c. per stabilire la ripartizione delle relative spese, ma l’art. 1125 c.c. La decisione contribuisce a chiarire meglio la nozione di lastrico solare che molto spesso è richiamata in modo scorretto.
 
Lastrico solare

Il lastrico solare è la copertura di un edificio non costituita dal tetto, ma da una terrazza o da una simile struttura che può essere condominiale o di uso esclusivo di un condomino. Se il lastrico solare è condominiale l’uso è consentito a tutti i condomini che possono servirsene senza pregiudicare gli altri. Quando l’uso è esclusivo bisogna bilanciare l’interesse del proprietario con la funzione generale di copertura svolta dal lastrico a vantaggio degli altri condomini.
 
Uso esclusivo

A mente dell’art. 1126 c.c., quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Orbene, l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei due terzi della spesa non deriva dalla generica appartenenza al condominio, ma dalla qualifica di proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante il lastrico oggetto della riparazione. Il criterio di ripartizione delle spese previsto dall’art. 1126 c.c. va però escluso per le parti aggettanti del lastrico. Il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto a comunicare tempestivamente all’amministratore eventuali danni alla struttura derivanti da infiltrazioni.
 
Riparazione e ricostruzione

Non sempre è facile distinguere tra lavori di riparazione e lavori di ricostruzione del lastrico solare. Secondo alcuni criteri elaborati dalla giurisprudenza rientrano nel novero degli interventi di riparazione le spese di manutenzione, mentre nella nozione di ricostruzione vanno ricomprese le opere che incidono sugli elementi strutturali del lastrico, compresi gli interventi di impermeabilizzazione attraverso la realizzazione della guaina.
 
Lastrico solare condominiale

Se il lastrico solare funge da copertura a uno spazio comune, alle spese dovranno contribuire tutti i condomini. Se il lastrico solare è condominiale non può essere attratto nell’ambito della disponibilità esclusiva del singolo condomino, perché verrebbe modificata l’originaria destinazione della cosa comune sottratta al godimento degli altri condomini. Nel deliberare il rifacimento del lastrico solare comune l’assemblea non può modificarne l’aspetto architettonico. Le spese di coibentazione del lastrico solare condominiale sono suddivise in base ai millesimi.