• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 14 Novembre 2016, 09:28

Suddividiamo l'immobile in due distinte unità

La modifica non deve creare danno agli altri e vanno rifatte le "tabelle" millesimali


L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla possibilità di divisione di un immobile situato in un condomino e alla disciplina in materia di tabelle millesimali. La sezione II della corte di Cassazione ha stabilito con la sentenza 24 giugno 2016 n. 13184 che il proprietario esclusivo di un immobile possa effettuarne la suddivisione in due distinte unità, purché tale modifica non diventi causa di danno per gli altri condomini.
 
Il caso esaminato dalla Corte di Cassazione
 
La vicenda esaminata dalla Cassazione si riferisce alla controversia sorta tra una condomina che aveva intenzione di dividere il proprio appartamento in due distinte unità immobiliari ed il condominio che si era opposto a tale modifica. Secondo i condomini dello stabile dalla suddivisione dell’immobile sarebbero derivate più intense utilizzazioni dei servizi comuni per il successivo insediamento di un nuovo nucleo familiare e ciò avrebbe finito per danneggiare gli altri partecipanti al condominio. La Cassazione non ha però ritenute fondate le doglianze dei condomini, in quanto il danno per questi ultimi derivante dalla suddivisione dell’immobile non può essere ricavato in via presuntiva, ma deve essere rigorosamente provato relativamente a ubicazione, struttura e  dimensioni del fabbricato. Pertanto, a meno che non esista un divieto espresso di suddivisione di un appartamento sancito dal regolamento condominiale contrattuale, in mancanza di una specifica prova di danno per il condominio, non è possibile impedire la modifica della proprietà individuale.
 
I millesimi

Anche nell’ipotesi di vendita dell’appartamento ricavato dalla suddivisione, la Cassazione ha rilevato che rispetto al numero previsto in base alle tabelle millesimali, la complessiva somma dei millesimi è destinata a rimanere comunque inalterata, non costituendo motivo di revisione delle tabelle generali. Del resto, la revisione delle tabelle millesimali è consentita quando viene alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare. Pertanto, anche dopo le modifiche, le tabelle potrebbero essere suscettibili di variazione solo se la somma dei valori dei due appartamenti sia tale da superare di un quinto il valore originario dell’appartamento precedente alla modifica. È importante sottolineare come la Corte, pur non ritenendo direttamente applicabile la disciplina introdotta dalla riforma del diritto condominiale ha comunque ritenuto fondamentale richiamare tale regola nel ragionamento svolto.
 
Limiti al potere del proprietario

Ciascun proprietario può compiere nel proprio appartamento le modifiche che desidera, purché non pregiudichino la stabilità dell’edificio, il decoro architettonico o l’utilizzo delle parti comuni degli altri condomini. In ogni caso deve essere data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce in assemblea. Se il regolamento contrattuale vieta di disporre della proprietà individuale o di apportarvi modifiche, il proprietario non può compiere quanto espressamente vietato. I limiti al potere di disposizione della proprietà individuale devono risultare dal regolamento contrattuale.
 
Indivisibilità delle parti comuni
 
Mentre può essere suddiviso un appartamento, non è possibile dividere le parti comuni, per espresso divieto dell’art. 1119 c.c., a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.