• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 17 Aprile 2017, 05:15

Tutto sulle servitù: apparenti, per contratto o testamento

Il fondo dominante ha l’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione   


L’approfondimento di questa settimana è dedicato al tema delle servitù e del concorso delle spese di manutenzione del fondo servente. La sezione VI della Corte di Cassazione ha precisato con l'ordinanza del 15 marzo 2017, n. 6653, che il proprietario del fondo dominante ha l’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione del fondo servente, in misura proporzionale all’uso, anche quando le opere necessarie alla conservazione della servitù siano state eseguite dal proprietario del fondo servente nel proprio interesse. Il ragionamento della Cassazione trae spunto dal fatto che gli abitanti di un condominio erano stati convenuti per il rimborso di una somma loro spettante, derivante dalle spese sostenute per la manutenzione di una strada rientrante nella proprietà di un altro Condominio e gravata da servitù di passaggio a vantaggio dei medesimi condomini convenuti. I lavori erano stati resi necessari per il danneggiamento della strada causato dal continuo transito di mezzi meccanici ad opera anche dei partecipanti del Condominio convenuto.
 
Servitù

La servitù è un peso imposto su un fondo a vantaggio di un altro fondo. Il proprietario del fondo servente deve sopportare l’attività del proprietario del fondo dominante (per esempio nel caso di una servitù di passaggio) o astenersi dal compiere una determinata attività (per esempio nel caso di un divieto di sopraelevazione). Si definiscono apparenti le servitù caratterizzate da opere visibili e permanenti. Solo le servitù apparenti possono essere costituite per usucapione, perché quelle “non apparenti” non permettono a chi voglia vantare la pretesa dell’esistenza di una servitù a proprio vantaggio di dimostrare di aver esercitato indisturbato il diritto con continuità nel tempo. Le servitù apparenti possono anche costituirsi per “destinazione del padre di famiglia”, mentre quelle non apparenti si possono costituire solo per contratto o testamento. Il modo di esercizio della servitù risulta dal titolo e deve comunque avvenire con il minor aggravio possibile del fondo servente. Non potranno generalmente essere eseguite innovazioni che impediscano o ostacolino l’esercizio della servitù.
 
Servitù e condominio

Possono esistere servitù a favore di un Condominio e imposte ad altro Condominio, ma potrebbe anche sussistere l’ipotesi di una servitù a favore del Condominio e a carico di un singolo appartamento. In questo caso, la servitù gravante sull’appartamento del singolo condomino deve risultare dall’atto di acquisto dell’immobile o dal regolamento contrattuale di condominio richiamato nell’atto di compravendita. Per costituire una nuova servitù volontaria gravante sul Condominio occorre il consenso di tutti i condomini e non è possibile che l’amministratore proceda indipendentemente da tale consenso.
 
Spese di manutenzione

Le spese necessarie per la manutenzione e conservazione di una servitù sono a carico del proprietario del fondo che si avvantaggia, tranne che il titolo o la legge stabiliscano diversamente. La Cassazione ha precisato che a mente dell’art. 1069, comma 3 del codice civile, se il proprietario del fondo servente abbia eseguito sul fondo stesso, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative somme spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante sia da quello del fondo servente in proporzione dei relativi vantaggi.