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  • di Giuseppe Spoto
  • Lunedì 29 Maggio 2017, 09:54

Ultimo piano, ammesse modifiche alla terrazza

A condizione che gli interventi non alterino la specifica funzione di copertura e protezione dell'edificio. La Sentenza della Cassazione 
 
L’approfondimento di questa settimana è dedicato alla tipologia di modifiche e trasformazioni che la giurisprudenza ritiene possibile realizzare nella terrazza dell’ultimo piano, tenendo in considerazione la funzione di copertura comune che essa svolge. In generale, occorre ricordare che non tutte le modifiche alla proprietà individuale o alle parti comuni possono essere ammesse e devono sempre avvenire nel rispetto delle regole di diritto condominiale. Sul punto è importante precisare che la Corte di Cassazione nella sentenza 20 aprile 2017 n. 10004 ha stabilito che può essere ammessa la trasformazione della terrazza di proprio uso esclusivo, purché gli interventi avvengano con opere che non alterino la funzione di copertura e protezione del tetto preesistente a vantaggio delle parti sottostanti. Nel caso specifico i giudici hanno ammesso la realizzazione di una “terrazza a tasca” ritenendo l’intervento edilizio compatibile e con la destinazione principale del bene.
 
Terrazza a tasca

Si definisce “a tasca” la terrazza che è incassata nel tetto o comunque nella copertura di un fabbricato. Si tratta di uno spazio che molto spesso è di ridotte dimensioni e che di solito è al servizio di una mansarda. Spetterà in concreto al giudice valutare e accertare effettivamente se la realizzazione di una “terrazza a tasca” determini una modifica solo parziale del tetto e quindi configuri un intervento ammissibile ovvero precluda e alteri la funzione principale preesistente. In questo caso, la trasformazione non può essere ammessa. La realizzazione di una terrazza a tasca consente di migliorare la luminosità di uno spazio ed è quindi un intervento consigliabile nei casi di scarsa luminosità o di mancanza di finestre.
 
Tetto

Nessun condomino può modificare il tetto a proprio ed esclusivo vantaggio impedendo agli altri condomini di utilizzare tale parte dell’edificio. Il proprietario dell’ultimo piano non può quindi sostituire il tetto con una terrazza per migliorare l’utilizzo del proprio appartamento, ma potrebbe essere ritenuto ammissibile per il proprietario del sottotetto trasformare una parte del tetto in terrazza, a condizione che sia salvaguardata la funzione di protezione e di copertura delle strutture sottostanti.
 
Orientamento opposto

Secondo un pregresso orientamento giurisprudenziale, che è stato superato dal ragionamento più recente della Cassazione, la trasformazione in terrazzo del tetto di copertura di un edificio condominiale ad opera del condomino proprietario del piano era vietata, sia perché l’intervento era da considerare appropriazione della cosa comune, sia perché ritenuto causa di alterazione unilaterale della funzione di copertura e protezione delle parti sottostanti. La Corte ha oggi cambiato indirizzo, ma ha precisato che per accettare la legittimità dell'intervento occorre che sia rispettata la destinazione di copertura.
 
Uso delle parti comuni

Per quanto riguarda l’uso delle parti comuni bisogna ricordare che ciascun condomino può servirsi delle parti condominiali, purché non impedisca il pari uso agli altri condomini, come disposto dall’art. 1102 c.c. Il richiamo a questa norma è compiuto dai giudici in molti casi ed è utile per verificare e stabilire la legittimità di un intervento rispetto alle funzioni delle parti comuni, prevedendo l’obbligo di rispettare la stabilità del fabbricato e senza alterare il decoro architettonico.
 
 

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