• di Oliviero Franceschi e Daniele Cuppone
• Lunedì 28 Novembre 2016, 08:44

Locazioni con la cedolare secca, tutte le regole da rispettare

Entro novembre il secondo acconto dell’imposta sostitutiva sugli affitti

Poco tempo alla scadenza del 30 novembre per versare il secondo acconto delle imposte e dei contributi tra i quali anche quello della cedolare secca. Ecco i meccanismi da tenere presenti.
 
Che cos’è la cedolare
 
La cedolare secca è un regime di tassazione delle locazioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, locati per finalità abitative, che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali comunali e regionali e l’imposta di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. In altri termini, sul canone di locazione annuo si può pagare un’imposta sostitutiva del 21% per i contratti a canone libero e del 10% fino al 2017 per i contratti concordati, anziché tassare il reddito del fabbricato stesso con le modalità ordinarie. 
Per chi ad esempio possiede diversi immobili affittati oppure  ha altri redditi oltre quello della locazione e comunque raggiungerebbe in ogni caso un’aliquota Irpef elevata, il passaggio alla cedolare secca con un’aliquota del 21% o addirittura del 10% potrebbe costituire decisamente un bel risparmio. Al contrario per i redditi bassi la convenienza se si paga col 21% va valutata con attenzione, tant’è che abbiamo assistito inizialmente ad un vero e proprio flop dello strumento, dal quale l’amministrazione finanziaria invece si aspettava l’emersione di molti affitti in nero.
 
Ulteriore risparmio
 
La svolta della cedolare si è avuta con la diminuzione dell’aliquota per i contratti a canone concordato prima al 15% e poi al 10% (inizialmente era pari al 19%). In attesa di eventuali proroghe la mini aliquota del 10% non durerà per sempre perché dal 2018 dovrebbe tornare al 15%, sempre e solo per i contratti a canone concordato, tuttavia molti contribuenti hanno fiutato l’affare. Ribadiamo però che sarebbe auspicabile estendere la riduzione all’aliquota anche ai contratti “liberi”, per combattere veramente il flagello degli affitti in nero e far respirare il settore immobiliare.
 
Rialzo dell’Irpef
 
A rendere ancora più appetibile la cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria è stata la contrazione della deduzione forfettaria Irpef sul canone. In parole semplici, il proprietario che affitta un immobile col regime ordinario (quello Irpef) storicamente pagava le tasse sull’importo annuale del canone di locazione diminuito di una deduzione a forfait del 15%, per compensare le spese sostenute. Tale deduzione invece non è presente nella cedolare secca, che al contrario prevede la tassazione integrale del canone sia pure con aliquota fissa indubbiamente conveniente per chi abbia redditi medi o elevati. Tale deduzione è stata di recente ridotta al solo 5% con grande disagio del popolo dei tartassati.. Di conseguenza, mutando la convenienza relativa dei due regimi di tassazione, ciò ha favorito il transito di diversi proprietari a basso reddito proprio nel campo della cedolare secca.
 
Mercoledì 30 novembre
 
Il fisco non guarda in faccia nessuno e com’è noto bussa alla porta dei contribuenti per l’acconto. Anche chi ha optato per la cedolare secca potrebbe essere interessato al tributo: occorre infatti pagare un acconto del 95% dell’importo indicato nel rigo RB11 colonna 3. La percentuale del 95% è dunque minore di quella dovuta per l’Irpef o per l’Ires che è invece pari al 100%.
Per quanto riguarda invece il versamento, valgono in linea di massima le stesse modalità e scadenze dell’Irpef: l’acconto non è dovuto se l’importo del rigo RB11 colonna 3 è minore di 52 euro; se invece è pari o superiore a 52 euro si applica la percentuale del 95% e si versa tutto a novembre se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro; se invece l’importo è pari o superiore a 257,52 euro la prima rata, pari al 40% del totale, si sarebbe dovuta versare tra giugno e agosto (eventualmente con la maggiorazione dello 0,40%), mentre la seconda rata pari al 60% va corrisposta all’Erario entro il prossimo 30 novembre, utilizzando il modello di pagamento F24 e il codice tributo “1841". 
 
Esempio
 
Il Signor Verdi è proprietario di un appartamento dato in affitto con contratto a canone libero dal 1° giugno 2013 al 31 maggio 2017. Il canone annuo è pari a 10.000 euro. Il Signor Verdi ha optato per la cedolare secca. 
Imposta sostitutiva dovuta per il 2015
Rigo RB11 colonna 3 (€ 10.000,00 x 21%)                 € 2.100,00
Acconto dovuto per il 2016
(€ 2.100,00 x 95%)                                                      € 1.995,00
1° acconto (40% di € 1.995,00)                               €   798,00
2° acconto da versare entro il 30 novembre 2016 (60% di € 1.995,00)            € 1.197,00
 
Riduzione dell’acconto

Innanzitutto nel ricontrollare se avete versato quanto dovuto come prima rata, tenete anche presente che l’ammontare poteva essere rateizzato. Un po’ di pazienza perciò per cercare tutte le diverse rate e per verificare che siano state tutte effettivamente versate al fisco.
E’ inoltre possibile versare meno di quanto risulterebbe in base alle indicazioni precedenti, a condizione che il proprietario preveda una minore imposta da dichiarare nella prossima dichiarazione: in questo caso infatti è possibile rideterminare gli acconti da versare proprio sulla base della minore imposta. Ciò potrebbe accadere, ad esempio, se nel 2016 la locazione è cessata, oppure se l’appartamento è stato riaffittato, in tempi di crisi, con uno sconto sul canone.
 
(3 - fine)
 
Hanno collaborato Alberto Martinelli ed Enrico Rabitti