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  • di Lucilla Quaglia
  • Lunedì 26 Giugno 2017, 08:50

Con il "rent to buy" più slancio al mercato immobiliare

Giulio Marchetti, responsabile del Gruppo "Aries Settore immobiliare": con questa formula molte più persone hanno la possibilità di acquistare

“Rent to buy”, la formula vincente che ha riaperto il mercato delle vendite immobiliari. “Stiamo adottando questa pratica soprattutto per le nuove costruzioni – spiega Giulio Marchetti, responsabile Aries Settore Immobiliare - per quei cantieri che sono rimasti bloccati a causa della precedente crisi immobiliare. Abbiamo verificato che con questo sistema si è catalizzato molto il mercato acquirente. Abbiamo iniziato a concretizzare quasi subito le prime vendite”. Il “rent to buy” è del resto una soluzione particolare messa a punto, anche sotto il profilo legislativo, nel 2015 con la legge 164, ovvero con il decreto “Sblocca Italia” con cui sono stati chiariti alcuni punti di questo nuovo strumento contrattuale che prima di allora non erano tutelati né sotto il profilo fiscale, né sotto quello notarile.
 
Acquisto graduale
 
“E quindi – prosegue Marchetti - appena messa a punto la procedura per l’acquisto sono state effettuate le prime vendite in totale sicurezza”. Il vantaggio di questa formula è che si dispone di una modalità graduale per l’acquisto dell’immobile. Presenta una sua flessibilità perché non è una soluzione schematica: il pagamento, ovvero ciò che viene rateizzato, varia a seconda delle caratteristiche dell’acquirente. Inoltre non ci sono tutte le procedure bancarie richieste con il mutuo perché l’analisi dell’acquirente e della sua fondatezza economica non è la stessa che fa la banca. E’ un rapporto diretto che si ha con il costruttore o con il privato. E quindi con questa formula molte più persone hanno la possibilità di acquistare. Altro vantaggio: predefinire un prezzo nel tempo che poi si andrà a saldare totalmente nel giro di due/tre anni. Può capitare che in tale periodo i costi invece aumentino: il prezzo pattuito all’inizio rimarrà in ogni caso tale”.
 
Il contratto preliminare va trascritto
 
Nella prima fase del preliminare, in cui viene dato il godimento del bene, l’acquirente ci va subito a vivere. Ma la cosa fondamentale è che il contratto preliminare deve essere trascritto dal notaio. Perché il periodo che intercorre tra l’atto preliminare e quello notarile è lungo e con la trascrizione l’acquirente è tutelato da eventuali aggressioni dell’immobile, sia fiscali che di altra natura. L’immobile è ancora intestato al costruttore e al privato, che detengono la proprietà fino al giorno dell’atto conclusivo. Ma se per esempio una ditta sta vendendo, e poi fallisce, l’acquirente non sarà coinvolto in nessuno modo. Sempre, però, che abbia trascritto.
 
I costruttori adottano il “rent to buy”
 

 “Nel mercato immobiliare in generale ci sono dei segnali di ripresa. I tempi di vendita dell’immobile sono diminuiti. Prima impiegavamo in media sei mesi dall’offerta alla vendita: oggi circa tre. E questo perché c’è più mercato acquirente, persone che si sono rimesse a cercare di nuovo gli immobili”. E’ la formula “rent to buy” ad attrarre di più? ”Certamente. Inoltre è una formula abbastanza rara perché non tutti i venditori la possono adottare. Di norma chi vende non può aspettare tanto perché in genere sta concludendo un’altra operazione di acquisto. Non può aspettare tre anni per prendere tutti i soldi. In genere sono quindi i costruttori ad adottare il “rent to buy” avendo una programmazione di vendita e di incassi molto più flessibile. L’importante è che riescano a vendere tutto il costruito. Il venditore privato che fa questa formula è invece colui che possiede un appartamento vuoto, una seconda casa al mare, chi non necessita insomma di un incasso immediato.
 
Il successo nella periferia romana
 

Il “rent to buy” ha successo soprattutto nelle zone periferiche romane. E’ qui che incentiva un po’ di mercato. Per la Capitale tutte le zone nuove come Infernetto, Torrino, Mezzocamino, Talenti e Bufalotta, dove parte degli immobili viene sicuramente proposta con il “rent to buy”: formula adottata all’80% dai costruttori e da un 20% di privati. Tutto questo ha sbloccato vendite che erano ferme a causa delle difficoltà ad accedere al mutuo. Formula che però non è applicata in media agli immobili del centro storico di Roma perché essa esiste là dove si presenta qualche difficoltà a vendere. Nel centro storico c’è mercato e la vendita è diretta.
 


 

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