• di Vincenzo Malatesta
• Lunedì 12 Giugno 2017, 09:03

Prestito ipotecario vitalizio, come ottenere "liquidità" dalla propria casa senza venderla

A due anni dal varo, tutto sul meccanismo di credito a favore degli over 60. La legge 44/2015 


Prestito ipotecario vitalizio: questo sconosciuto. Ha un mercato potenziale di 2 miliardi di euro il mutuo al contrario per gli anziani (Piv), che ottengono liquidità ipotecando la casa. La durata del contratto di solito coincide con la vita di chi lo sottoscrive e dopo la morte del proprietario spetta agli eredi decidere se rimborsare o no il prestito: nella seconda ipotesi la banca può vendere l’abitazione senza la loro autorizzazione, secondo una formula ispirata al modello anglosassone del reverse mortgage e regolata dalla legge 44/2015 e dal dm 22 dicembre 2015.
 
Sì all’anatocismo

Il Piv è un finanziamento riservato a chi ha più di sessant’anni, garantito dall’ipoteca di primo grado sulla casa di proprietà. L’anziano può ottenere fino a 300 mila euro, ad esempio per aiutare un figlio o disporne per sé. Più alta è l’età, maggiore risulta la quota finanziata: in genere il 10 per cento del valore dell’immobile per i sessantenni, il 20 per i settantenni, 40 sopra gli ottanta, 50 per gli over 90. Gli interessi su debito e spese sono capitalizzati e vengono pagati in seguito al decesso del sottoscrittore, salvo rimborsi anticipati volontari. Il tasso può essere fisso o variabile. La capitalizzazione annuale degli interessi, nota come anatocismo, fa in modo che il debito verso la banca possa avvicinarsi nel giro di pochi anni al valore dell’immobile dato in garanzia: un finanziamento da 100 mila euro, dopo dieci anni, significa doverne rimborsare quasi 150 mila.
 
Rischia la banca

Morto il finanziato, gli eredi possono saldare il debito entro un anno e prendersi la casa, magari accendendo un mutuo, oppure lasciare che la banca venda l’immobile per coprire il debito, ottenendo l’eventuale surplus. Se l’istituto non riesce a cedere il cespite entro dodici mesi, riduce del 15 per cento il prezzo: così di anno in anno fino alla chiusura dell’affare. Ma attenzione: se il prezzo di vendita dell’immobile non copre per intero la somma da rimborsare tra capitale ed eventuali interessi capitalizzati, non è un problema degli eredi perché il rischio è totalmente a carico sulla banca.
 
Conviventi equiparati

L’istituto di credito non deve ottenere dagli eredi alcun mandato a vendere l’abitazione. Ma può chiederlo prima ai proprietari nella fase di stipula: alcune banche preferiscono vincolare la concessione del prestito al consenso dei figli, ritenendo che vadano coinvolti. Anche se la casa è di un solo coniuge, il finanziamento va sottoscritto da entrambi quando pure l’altro partner ha più di sessant’anni. E altrettanto vale per i conviventi da almeno cinque anni nell’immobile: per provarlo serve un certificato storico di residenza. Vi rientrano anche i separati, che fino al divorzio risultano ancora sposati. Il partner che sopravvive all’altro ha diritto a restare nell’immobile fino alla morte. Si può ipotecare qualunque abitazione di proprietà, compresa la seconda casa, e anche la sola nuda proprietà, se la banca lo prevede. Può accedere al Piv pure chi vive in affitto o in una struttura socio-assistenziale.
 
Portabilità esclusa

I costi? Istruttoria e perizia, qualche centinaio di euro; il notaio, diverse migliaia, in proporzione al finanziamento. Ma se il contratto non viene sottoscritto la banca non può pretendere il pagamento delle spese. Obbligatoria l’assicurazione: la polizza è quella prevista per i mutui contro scoppio e incendio. Esclusa la portabilità. L’imposta sostitutiva è pari allo 0,25 per cento dell’importo se chi finanzia è la banca e viene ipotecata la prima casa, mentre arriva al 2 nel caso di finanziarie o seconde case.
 
Perizia a carico del richiedente
 
Il prestito vitalizio non è un diritto per il richiedente: spetta alla banca decidere se concederlo o no. E in proposito si considera il Comune dove si trova la casa, guardando alla media del prezzo per metro quadrato e delle compravendite registrate. Pesa la sismicità dell’area. Decisiva è la perizia realizzata dal tecnico di fiducia dell’istituto: il costo è a carico dell’anziano come parte della somma concessa e va indicato nel prospetto informativo con gli altri oneri finanziati dalla banca.
 
Finanziamento: Tempi e modi

Il prestito vitalizio ipotecario può essere concesso anche con erogazioni a tranche. I documenti necessari? Carta d’identità, codice fiscale, certificato contestuale, stato di famiglia, relazione notarile preliminare o atto di provenienza. I tempi per ottenere il prestito varia da due o tre settimane fino ad alcuni mesi dalla domanda di finanziamento fino all’erogazione: dipende dall’istruttoria e dalla perizia.