• Lunedì 3 Luglio 2017, 08:47

Prestito vitalizio ipotecario agli over 60, si ricava "liquidità" dalla casa senza venderla

Il finanziamento è garantito da ipoteca e può essere concesso anche a più persone, purché tutte dell’età prevista 


A febbraio 2016 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Regolamento del Ministro dello sviluppo economico (Decreto 22 dicembre 2015, n. 226), sul prestito vitalizio ipotecario.

Che cos’è e chi può richiederlo 

Si tratta di una possibile alternativa offerta ad una particolare categoria di cittadini -quelli di età superiore a 60 anni - per risolvere i loro problemi di liquidità. Ad oggi questi non avevano praticamente nessun accesso al credito bancario, potevano ricorrere al classico strumento della vendita della nuda proprietà dell’immobile, con riserva del diritto di usufrutto o abitazione.

Il finanziamento

Il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento a medio-lungo termine, con capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese, concesso dalla Banca o altro intermediario finanziario a persone di età superiore a 60 anni, e garantito da un’ipoteca di primo grado su un immobile residenziale. 
Può essere concesso anche congiuntamente a più persone, purché tutte dell’età prevista e, anzi, qualora il soggetto finanziato sia coniugato o convivente more uxorio da più di cinque anni e l’immobile da ipotecare in garanzia costituisca la residenza di entrambi i coniugi o conviventi, la cointestazione del contratto diviene obbligatoria, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo di essi. Se il prestito è concesso a più persone il rimborso integrale può essere richiesto solo al momento della morte del più longevo dei contraenti.

Come funziona 

La tipicità dell’istituto, diffuso nei paesi di tradizione giuridica anglosassone, sta nel fatto che il capitale finanziato non viene rimborsato con un normale piano di ammortamento rateale, ma, soltanto, integralmente ed in unica soluzione, al verificarsi di determinati presupposti: 
1. al momento della morte del soggetto finanziato (o del più longevo tra i soggetti finanziati),
2. in occasione della vendita della proprietà o di un diritto reale di godimento sull’immobile ipotecato qualora siano imputabili al soggetto finanziato, o a terzi datori d'ipoteca, atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell'immobile in caso di costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi;
qualora siano apportate modifiche materiali all'immobile rispetto al suo stato originale, come documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, ovvero modifiche del suo stato giuridico che limitino la libera circolazione qualora l'incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca dell'abitabilità dell'immobile;
qualora altri soggetti, dopo la stipula del finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato;
nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o superiore al 20% del valore dell'immobile concesso in garanzia o ipoteche giudiziali. In pratica il soggetto finanziato non deve rimborsare nulla alla banca fino a che resta in vita, poiché l’obbligo di rimborso graverà sui suoi eredi, salva l’ipotesi in cui, prima della morte, si verifichino gli eventi eccezionali di cui sopra. Al momento del decesso, gli eredi dovranno rimborsare in unica soluzione il capitale e gli interessi maturati nel tempo (al tasso fisso, variabile o misto previsto dal contratto), capitalizzati annualmente. È prevista tuttavia la possibilità che il finanziato si accordi con la banca per rimborsare gradualmente in vita gli interessi e le spese, evitandone così la capitalizzazione annuale, e consentendo ai suoi eredi di dover rimborsare unicamente la somma capitale.

Le tutele per gli eredi 

Sono previste una serie di cautele per evitare che alla morte del finanziato i suoi eredi si trovino nell’impossibilità di provvedere al rimborso: 
se entro 12 mesi dal decesso il finanziamento non sia stato integralmente rimborsato, la banca ha facoltà di vendere l’immobile, senza necessità di dover ricorrere ad un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente.
se il prezzo di vendita dell’immobile non copre per intero la somma da rimborsare alla banca tra capitale ed eventuali interessi capitalizzati gli eredi non rischiano niente (se non la perdita dell’immobile ovviamente), in quanto la norma prevede espressamente che “l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute”. Quindi il rischio che la vendita si perfezioni ad un prezzo insufficiente al rimborso integrale grava sulla banca. Diversamente, se il prezzo ricavato è superiore all’importo dovuto alla banca, l’eccedenza va riconosciuta in favore degli eredi.