• Lunedì 16 Aprile 2018, 16:45

Amministratore di condominio: requisiti, nomina, compiti e compenso

Per amministrare e gestire i beni comuni di un condominio e per eseguire le delibere dell’assemblea condominiale si ha bisogno di un amministratore di condominio che ha, quindi, funzioni esecutive e funge da rappresentante legale dello stesso. La figura dell’amministratore di condominio non è sempre obbligatoria, lo diventa in quei palazzi dove risiedono più di otto condomini.

L’amministratore di condominio può essere sia una persona fisica che una società. Per quest’ultima occorre ricordare che la legge non dispone nulla in merito alla forma che può avere, pertanto si ritiene che possono amministrare condomini sia le società di persone che quelle di capitali. Pur non dettando nulla in merito alla forma societaria, la legge elenca i requisiti che bisogna avere per poter svolgere la funzione di amministratore di condomini. Tra queste si annoverano la necessità di godere dei diritti civili; non essere sottoposti a misure di prevenzione definitive; non avere condanne per delitti; non essere annoverati nell’elenco dei prestiti cambiari.

Ci sono poi altre caratteristiche necessarie per esercitare l’attività di amministratore di condominio se l’amministratore è una società. In questo caso, infatti, occorre che i soci siano illimitatamente responsabili; gli amministratori della società e i dipendenti che, per incarico, devono svolgere direttamente le funzioni di amministrazioni dei condomini abbiano: un diploma di scuola secondaria di secondo grado; frequentato un corso di formazione iniziale e svolgano delle attività di formazione periodica sui temi legati all’amministrazione condominiale. Se l’amministratore di condominio è una persona fisica, invece, queste caratteristiche non sono necessarie.

Per nominare un amministratore di condominio, quest’ultimo si deve riunire in assemblea. Verrà eletta la persona fisica o società che ottiene la maggioranza dei voti dei condomini presenti che rappresentano almeno la metà del valore dello stabile.

Il contratto tipico che regola l’esercizio dei rapporti condominiali è quello di mandato. La legge individua in questa tipologia di contratto, la forma più corretta per il conferimento dell’incarico di amministratore di condominio perché il contratto di mandato prevede il conferimento di un carico dietro corrispettivo e lo svolgimento di funzioni e attività in nome e per conto dei condomini. Per essere precisi, la tipologia di contratto in questo tipo di rapporto è: contratto di mandato con rappresentanza perché tutte le decisioni dell’amministratore influiranno nella sfera giuridica dei condomini rappresentati.

La persona fisica o la società nominata a svolgere l’attività di amministratore di condominio deve comunicare i propri dati anagrafici e recapiti telefonici tramite avviso che sarà esposto in una bacheca che i condomini avranno disposto per le comunicazioni. Avrà anche il dovere di aprire un conto corrente intestato al condominio stesso, all’interno del quale andranno a confluire tutti quegli importi pagati dai condomini per la gestione ordinaria.

Una volta nominato, l’amministratore di condominio si impegna ad assolvere determinati compiti. In primo luogo deve rappresentare i condomini e promuovere eventuali azioni giudiziarie per loro conto e interesse verso terzi, se ci sono delle controversie con società o persone fisiche esterne; per esempio se, all’interno dell’edificio si ha la necessità di svolgere dei lavori di manutenzione e la ditta non li ha svolti in maniera diligente, sarà compito dell’amministratore agire contro questa. L’amministratore di condominio, inoltre, ha il compito di promuovere azioni giudiziarie per conto e interesse dei condomini anche in caso di controversie tra condomini stessi; per esempio se non vengono rispettate le regole di condominio.

Ha il dovere di convocare almeno una volta l’anno l’assemblea; fare in modo che i condomini osservino il regolamento di condominio; riscuotere i contributi e stabilire le spese per la manutenzione ordinaria che varieranno in base ai millesimi; curare i vari registri: registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro della contabilità; stilare il rendiconto condominiale.

Per quanto riguarda il compenso dell’amministratore di condominio va detto che questo viene specificato dall’amministratore stesso prima dell’inizio della sua attività. L’amministratore ha l’obbligo di specificarlo dettagliatamente, ossia comprensivo di tutte le voci che, sommate, danno la retribuzione. In caso contrario rischia l’invalidità della nomina o rinnovo.

Conferma del mandato per l’amministratore di condominio: quali sono le regole?
Secondo la legge, il contratto di mandato di un amministratore di condominio ha la durata di un anno; se non viene revocato si presume un rinnovo per un altro anno. L’articolo 1129, comma 10 del codice civile, stabilisce infatti che, alla scadenza del mandato di un anno, l’incarico di amministratore si intende rinnovato per uguale durata.

Da come è scritta la legge sembrerebbe che il rinnovo dell’incarico sia automatico se non viene disposto diversamente. Questa interpretazione è confermata dalla legge numero 220 del 2012 della riforma del condominio. In sostanza, senza una revoca scritta un amministratore di condominio, di fatto, resta in carico due anni.

Prima della riforma
Prima dell’entrata in vigore della legge numero 220 del 2012, infatti, era compito dell’amministratore di condominio, convocare l’assemblea, al termine del primo anno di gestione e scrivere, tra le altre cose dell’ordine del giorno, l’eventuale conferma del suo mandato.

Omettere questo punto nell’ordine del giorno dell’assemblea comportava la cessazione dell’incarico, entrando nel periodo definito prorogatio imperii, ossia quel lasso di tempo necessario per permettergli di disbrigare gli affari correnti fino a che non venga fatta una nuova assemblea per la nomina di un altro amministratore.

Riforma legge 220/2012: rinnovo automatico?
Con la riforma del condominio, invece, l’attuale amministratore non ha l’obbligo di inserire nell’ordine del giorno il punto relativo alla sua conferma che quindi si rinnova automaticamente al termine del primo anno, per un altro anno. L’amministratore di condominio, quindi, non ha l’obbligo di formulare un ordine del giorno che comprenda la sua conferma, è sufficiente una comunicazione ai condomini di rinnovo dell’incarico. Terminati questi due anni, l’incarico di amministratore cessa.

In questo senso si superano i problemi, relativi ai quorum, che si avevano prima della riforma quando, per la conferma dell’amministratore di condominio, occorreva la decisione dell’assemblea. La legge, infatti, nulla stabiliva in merito alla maggioranza che si doveva avere per la conferma, in quanto, l’articolo 1136 del codice civile, parla solo del quorum legato alla nomina. Due erano le impostazioni da seguire. Nella prima, si aveva la conferma del mandato col raggiungimento, in votazione, di 500 millesimi e la maggioranza dei condomini partecipanti, in seconda convocazione erano sufficienti 1/3 dei millesimi e dei partecipanti. Nella seconda impostazione, sviluppata dalla Corte di Cassazione, invece, si ritiene che, anche per la conferma, valgano le stesse regole di millesimi e maggioranza di partecipanti previsti per la nomina e la revoca; questo perché, di fatto, anche la conferma del mandato da gli stessi effetti giuridici della nomina e della revoca.

Il codice civile non si esprime in maniera molto chiara, soprattutto in merito ai quorum. Infatti, anche se la legge non stabilisce che, per la conferma, deve essere chiamata l’assemblea ma anzi, stabilisce un rinnovo automatico dietro il silenzio da parte dei condomini che quindi accettano tacitamente il rinnovo del mandato, occorre capire cosa succede se i condomini invocano l’assemblea per la conferma del mandato. Quando tra gli ordini del giorno dell’assemblea si ha la conferma dell’amministratore di condominio ma non si raggiunge in quorum necessario che succede? Di fatto la legge non stabilisce nulla, per cui, anche in mancanza dei millesimi di maggioranza e dei partecipanti, l’incarico è comunque confermato, a meno che non ci sia espressa richiesta di revoca da parte della maggioranza dei condomini.

La revoca può avvenire per giusta causa, quando l’amministratore di condominio abbia commesso gravi irregolarità o non abbia svolto con diligenza il proprio operato; o senza giusta causa, ossia quando, indipendentemente dal buon svolgimento dei compiti da parte dell’amministratore, i condomini vogliano comunque revocarlo per altri motivi, magari perché se ne è trovato uno più economico.

Nel caso della revoca occorrono le stesse maggioranze richieste per la nomina.
 
La conferma dopo il secondo anno
Cosa succede terminato anche il secondo anno? Allo scadere del secondo anno del contratto di mandato, l’amministratore deve convocare l’assemblea, tramite una delibera esplicita, per una sua eventuale conferma. In questo caso i condomini dovranno votare e, il risultato della votazione, stabilirà la conferma o meno dell’incarico. Per quanto riguarda i quorum, la legge stabilisce che occorrono almeno 500 millesimi e la maggioranza dei partecipanti intervenuti.

Se l’amministratore viene rieletto, il suo incarico avrà la stessa durata di quello precedente, ossia un anno, rinnovabile automaticamente alla scadenza per un altro anno.

Non va dimenticata una cosa importante in vista della conferma del contratto di mandato dell’amministratore di condominio. Pur avendo un rinnovo, che la legge non definisce automatico ma tacito perché legato al silenzio – assenso dei condomini, va comunque ricordato che l’assemblea, al termine del primo anno di gestione, dovrà comunque unirsi per conoscere gli stessi elementi avuti nella nomina. Pur conoscendo già tutti i dati dell’amministratore, infatti, è necessario che lo stesso affigga, nella bacheca del condominio, un foglio contenente tutti i suoi dati e recapiti telefonici. L’assemblea deve anche esprimersi in merito al compenso. Questo può rimanere quello previsto all’inizio del primo anno o essere variato. Se l’amministratore chiede un aumento e questo venga valutato con esito positivo dall’assemblea, non si avrà una revoca del mandato ma solo di quel punto.