• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 26 Settembre 2016, 10:16

Fondo cassa per le spese comuni: somme vincolate alla destinazione

Non potranno essere distratte per altri utilizzi. Le decisioni dell'assemblea

L’approfondimento di questa settimana è dedicato ai modi di raccolta fondi per l’esecuzione di interventi di manutenzione negli edifici condominiali. Per affrontare le spese comuni, l’assemblea dei condomini provvede ad istituire un fondo cassa. Le somme così raccolte sono soggette ad un vincolo di destinazione e non potranno essere distratte dall’amministratore per altri utilizzi. Particolarmente controversa è stata la disposizione introdotta dalla riforma del diritto condominiale sull’obbligo per far fronte agli interventi di manutenzione straordinaria mediante  l’istituzione di un fondo cassa speciale. Per graduare tale obbligo è stato successivamente stabilito che se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che prevede il pagamento in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere, il fondo potrà essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti e non tutto per intero in via anticipata.
 
Fondo cassa

Va segnalata la sentenza della corte di Cassazione n. 17035 depositata il giorno 11 agosto del 2016 che ha considerato legittima la delibera condominiale di istituzione di un fondo cassa per le opere di ordinaria e straordinaria manutenzione, anche se gli interventi individuati ed individuabili da eseguire non erano stati ancora direttamente oggetto di una espressa delibera.
 
Fondi di riserva

Il regolamento condominiale o comunque la delibera assembleare possono prevedere l’istituzione di fondi di riserva da utilizzare per affrontare necessità eccezionali o anche per sanare eventuali squilibri di bilancio. Fondi di riserva possono essere accantonati anche per specifiche finalità come ad esempio la previsione di una indennità dovuta al portiere o ad ulteriori soggetti creditori del condominio. Le somme del c.d. “fondo di riserva” dovranno risultare nel rendiconto annuale dell’amministratore e non potranno essere gestite liberamente da quest’ultimo. Un altro tipo di fondo è il c.d. “fondo di ammortamento” che copre la diminuzione di valore degli impianti comuni attraverso l’accantonamento periodico di quote condominiali.
 
Spese di manutenzione

Le spese di manutenzione dei beni e dei servizi condominiali vengono suddivise in ordinarie e straordinarie. Le prime sono quelle che periodicamente si considerano necessarie per mantenere e gestire i beni e i servizi comuni. Sono considerate invece spese straordinarie quelle relative a misure eccezionali non caratterizzate dall’ordinaria periodicità. Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, sono suddivise in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino. Per l’esecuzione dei lavori condominiali di solito è sottoscritto un contratto di appalto. Committente è il condominio rappresentato dall’amministratore che è chiamato a firmare il contratto di appalto. L’elenco e la descrizione in capitoli delle condizioni e degli obblighi contrattuali è denominato capitolato di appalto.
 
Responsabilità dell’amministratore
 
L’amministratore ha l’obbligo di controllare e vigilare sulla corretta manutenzione dei beni e dei servizi comuni, nonché sull’utilizzo delle somme raccolte. Qualora l’amministratore stipula un contratto di appalto senza autorizzazione da parte dell’assemblea o compie un atto che non rientra nei suoi poteri, il contratto non produce effetti nei confronti del condomini e l’amministratore dovrà risponderne in proprio.