• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 13 Novembre 2017, 10:25

Condominio e sicurezza, ecco gli obblighi dell'amministratore

In caso di incidente, risponde di omessa rimozione del pericolo che pregiudica l'incolumità di chiunque acceda alle parti comuni
 
L’approfondimento di questa settimana è dedicato agli obblighi degli amministratori di condominio relativamente al controllo e alla vigilanza dell’applicazione delle norme e delle regole tecniche. La suprema corte di Cassazione ha stabilito con la sentenza n. 25540 del 2017 che vi è responsabilità quando non sono effettuati i controlli previsti dalla legge e viene omesso di verificare la corrispondenza ai criteri tecnici di sicurezza.
 
Norme e regole tecniche

Si definiscono regole tecniche quelle disposizioni che hanno per fine la disciplina delle modalità obbligatorie di progettazione, produzione, installazione, manutenzione, erogazione di un bene o di un servizio. Vi è differenza tra norme e regole tecniche, perché le norme tecniche sono adottate dagli enti privati di normalizzazione. Esse sono volontarie, mentre le regole tecniche sono obbligatorie. Tra le regole tecniche sono compresi: i metodi e i procedimenti di produzione; le regole che hanno incidenza diretta sulla commercializzazione di un prodotto; le regole che vietano l’impiego o la commercializzazione di determinati componenti. Le norme tecniche, tra cui vanno annoverate le c.d. “norme Uni”, anche se volontarie sono obbligatorie se vengono incluse in un testo legislativo.
 
Condominio e sicurezza

Gli amministratori di condominio devono osservare che siano rispettate le norme tecniche obbligatorie poste a tutela della sicurezza delle persone, e in caso di violazione sono responsabili per omessa rimozione del pericolo che pregiudica la pubblica incolumità di chiunque accede alle parti comuni dell’edificio. L’amministratore di condominio è responsabile per i danni derivanti dalla cattiva manutenzione del condominio e dal mancato rispetto delle norme e delle regole tecniche obbligatoriamente previste. Il fondamento di tali obblighi si può evincere in base a quanto previsto dal decreto legislativo 81/2008, in materia di salute e sicurezza del lavoro, nonché per gli adempimenti di sicurezza  degli impianti a gas dalla legge 1083 del 1971.
 
Lavori necessari

L’amministratore non può essere considerato responsabile qualora, dopo essersi attivato e dopo aver sollecitato l’assemblea in merito alla necessità di effettuare lavori condominiali per un pericolo imminente, l’assemblea riunita non intende procedere. L’amministratore è responsabile quando rifiuta di attivarsi a tutela del condominio, non segnalando in caso di urgenza i lavori da compiere. Le spese per l’adeguamento degli impianti comuni devono essere ripartite in base ai millesimi, a meno che non si tratta di un impianto comune soltanto ad alcuni condomini. In questo caso alla spesa devono contribuire solo i beneficiari. Se però si tratta di un lavoro necessario alla sicurezza e alla incolumità, la spesa riguarda tutti i condomini.
 
Impianti elettrici

La sicurezza degli impianti elettrici e degli altri impianti tecnici condominiali è regolata dalla Legge n. 46 del 5 Marzo 1990 e dai successivi regolamenti di attuazione. Gli amministratori di condominio che osservano tali norme evitano di incorrere in sanzioni o di essere considerati responsabili in caso di incidenti per la non esatta conformità degli impianti. La Legge n. 46/1990 dispone che gli impianti elettrici devono essere progettati e realizzati seguendo le “regole dell’arte”. Per questa ragione sono state elaborate precise norme tecniche dal CEI (Comitato Elettrotecnico Italiano).