• domenica 22 febbraio 2015, 11:07

Acquisto della casa con il rent to buy: il canone sarà scomputato dal prezzo

Vademecum dei notai sull'affitto con riscatto. Le mensilità pagate, detratte in tutto o in parte, paragonabili ad un acconto.

Ti interessa comprare casa con la formula del rent to buy? Per informare e orientare i cittadini sul tema il Notariato ha pubblicato sul proprio sito un vademecum che spiega, con un linguaggio semplice e chiaro, tutto quello che c’è da sapere sul rent to buy, la formula contrattuale per comprare casa in tempi di crisi: vantaggi e svantaggi sia per il venditore, sia per l’acquirente e quali sono le tutele previste dalla legge.
Che cos'è il rent to buy
Per consentire ai cittadini di comprare casa, in un momento di difficoltà di accesso al credito, e ai costruttori di smaltire l’invenduto, il Notariato ha proposto di introdurre in Italia il rent to buy. Si tratta di un'operazione unitaria attraverso la quale viene assicurato a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire da subito il godimento dell’immobile individuato, con pagamento di un canone periodico e di rinviare ad un momento successivo l’acquisto vero e proprio dell’immobile e il pagamento del relativo prezzo, dal quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza. Il legislatore ha introdotto il rent to buy con il decreto Sblocca Italia (art. 23 del D.L. 133/2014).
Esempio
Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni. Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni. Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo. Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.
Le novità dello Sblocca Italia
Il decreto ha risolto alcune criticità che derivavano dalla mancanza di una specifica normativa in materia. In particolare, ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto nei Registri Immobiliari per il periodo di durata del rent to buy, ma comunque non superiore a 10 anni. La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del rent to buy, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.
Incoraggiare la ripresa del mercato
Il Notariato ha rilanciato l’attenzione sul tema del rent to buy con un incontro con l’Agenzia delle Entrate, Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, banche, costruttori e mondo accademico per mettere a punto soluzioni giuridiche e fiscali per la concreta applicazione e diffusione di questo nuovo strumento destinato a incoraggiare le contrattazioni immobiliari e la ripresa del mercato. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha, infatti, presentato lo scorso 23 gennaio a Milano - in occasione del convegno: “La disciplina del rent to buy: tutele sostanziali e questioni tributarie”, organizzato dalla Fondazione Italiana del Notariato in collaborazione con il Consiglio Notarile di Milano – uno schema contrattuale idoneo per il rent to buy, per agevolare operativamente l’applicazione dell’istituto. Si deve tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario. In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario fare un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto. Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista. Naturalmente i notai italiani sono competenti a valutare l’operazione nel complesso ed a consigliare il cliente. La consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri. Per tutte le informazioni www.notariato.it