• di Oliviero Franceschi e Daniele Cuppone
• lunedì 30 giugno 2014, 09:15

Affitti, si abbassa al 5% la deduzione forfettaria

Addio alla franchigia del 15% per i redditi derivanti da locazione


Il fatto che la compilazione del modello Unico non fosse tutta rose e fiori, i contribuenti avevano imparato da tempo a metterlo nel conto. Ma per i redditi da fabbricati, oltre alle maggiori tasse, la complessità delle istruzioni è stata nuovamente accresciuta..
Più tasse sugli affitti
Come molti contribuenti stanno toccando con mano, alcune decisioni prese dal governo negli anni passati, come tutti i nodi sono arrivate al pettine: è scesa infatti nettamente la franchigia sui redditi da locazione dal 15% del passato al modesto 5% dell’Unico 2014. Questo significa che a parità di canone di locazione percepito i proprietari pagheranno ancora più tasse, oltre naturalmente all’Imu e alla Tasi che appena tre anni fa nessuno neanche si sognava. Ad esempio, la signora Giulia, proprietaria di un locale commerciale affittato a 1500 euro al mese, con un canone annuo quindi di 18.000 euro l’anno, in passato pagava le tasse sull’85% del canone e cioè su 15.300 euro (cioè 18.000 x 85%), mentre quest’anno pagherà le tasse su 17.100 (cioè 18.000 x 95%), come se avesse guadagnato di più. Facendo due conticini, nel 2014 la signora Giulia avrà 1800 euro in più di reddito e pagherà 486 euro in più solo di saldo Irpef, senza contare gli acconti e le addizionali regionali e comunali…
Irpef su alcune seconde case
Ma non solo i proprietari di immobili affittati hanno maggiori imposte da versare: anche un’altra categoria quest’anno é penalizzata. Molti lettori ricorderanno che la grande novità dell’anno scorso era che gli immobili soggetti ad Imu e non affittati andavano sì indicati nella dichiarazione dei redditi, ma non erano tassati né da Irpef né dalle addizionali. Questo perché l’Imu era nata proprio come imposta che sostituiva l’Irpef e le addizionali all’Irpef. Quest’anno però assistiamo ad un parziale passo indietro: una parte degli immobili soggetti ad Imu e non affittati continueranno a essere esenti da Irpef mentre un’altra parte, sicuramente più piccola, degli immobili soggetti ad Imu e non affittati sarà invece tassata al 50%. Precisamente sono nuovamente soggetti ad Irpef al 50% gli immobili posseduti nello stesso Comune dove il contribuente ha la proprietà dell’abitazione principale. Inutile dire che la norma non manca di produrre talvolta effetti singolari: se un contribuente che risiede in un piccolo Comune è proprietario sia dell’abitazione principale che di una seconda casa (entrambe nello stesso Comune), su quest’ultima pagherà l’Irpef al 50%; viceversa il suo vicino che è proprietario sia dell’abitazione principale situata nel Comune che di una seconda casa situata invece nella città accanto non pagherà.
Compilazione, missione impossibile
Nell’era dell’annunciata semplificazione le regole per la compilazione del quadro dei Fabbricati del Modello Unico 2014 marciano decisamente in contro tendenza. Il problema è che i cambiamenti si succedono nel tempo apparentemente senza un piano di lungo periodo e le modifiche si sovrappongono una sull’altra rendendo la comprensione del quadro sempre più difficile. Per fortuna le istruzioni ministeriali tracciano veramente molto bene la compilazione del quadro “B” e rimangono la vera unica guida da seguire per non avere problemi. Resta però il fatto che per la sola compilazione di questo quadro si tratti di studiare molto bene oltre dieci pagine fittissime di istruzioni e casi particolari oggettivamente molto complessi. Solo per dare un idea di sintesi: occorre partire dalla rendita catastale a colonna 1, ma attenzione, senza più riportare la rivalutazione del 5% degli scorsi anni. Passando a colonna 2, riportiamo il codice relativo all’utilizzo che l’immobile ha avuto nel 2013; negli anni la casistica è continuamente variata: potete scegliere tra ben 15 casi di utilizzo ben spiegati a pagina 27 delle istruzioni ministeriali, con rimandi alla relativa appendice. Dopo tante colonne, alcune ricche di nozioni e casi particolari, si arriva alla determinazione del reddito: impossibile descriverla in questa sede, rimandiamo per mera curiosità alle pagine da 29 a 33 delle Istruzioni Ministeriali. Bisognerebbe tener presente che il quadro dei fabbricati RB é quello più popolare, rivolto a chiunque abbia una casa, anche solo la prima ed unica, e probabilmente è privo di una specifica Laurea volta a gestirne gli aspetti fiscali…
Punto di partenza
Presentano il quadro RB tutti coloro che possiedono a titolo di proprietà, uso, usufrutto o altro diritto reale, fabbricati situati in Italia che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, al catasto edilizio urbano: un insieme perciò vastissimo, che abbraccia la maggior parte dei cittadini. Tra gli obbligati figura anche il coniuge superstite che gode del diritto di abitazione sulla casa familiare, pertinenze comprese (da dichiarare al 100% a prescindere dalla quota di possesso). Il nudo proprietario, invece, non deve dichiarare nulla. Nel quadro RB finiscono anche i locali per la portineria, l’alloggio del portiere e gli altri servizi di proprietà condominiale dotati di autonoma rendita catastale, i quali vanno dichiarati dal singolo condomino quando la quota di reddito che gli spetta per ciascuna unità immobiliare è complessivamente superiore a 25,82 euro oppure, in ogni caso, se sono affittati oppure si tratta di negozi. Occorre indicare la rendita catastale ma senza rivalutarla del 5%: perciò per chi copiasse i dati dall’Unico dell’anno passato attenzione ai passi falsi. Per i fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata va indicata quella presunta. Torneremo nelle prossime puntate con altre informazioni utili per compilare il modello.

(continua)

Hanno collaborato Alberto Martinelli ed Enrico Rabitti