• Venerdì 21 Settembre 2018, 17:41

Affittare una stanza: cosa bisogna sapere per rispettare la legge

Chi vuole avere un guadagno extra e dispone di una stanza in più in casa può affittarla: è una procedura prevista dalla legge, regolamentata dal sistema normativo.
Come si può affittare una stanza della propria casa? Termini e modalità per eseguire una locazione legale e rispettosa della normativa vigente in fatto di affitti.

Come fare per affittare una stanza?
L'affitto di una singola stanza di un immobile è una pratica molto diffusa, nonché completamente legale. Ovviamente, i termini della legalità vanno considerati all'interno della normativa vigente, quindi per non incorrere nel rischio di sanzioni amministrative e problemi con la giustizia è indispensabile seguire alla perfezione quanto disposto dalla legge. Il primo elemento che non deve mai mancare quando si decide di affittare una stanza è il contratto. Esattamente come nelle locazioni immobiliari tradizionali, infatti, anche l'affitto di una singola stanza dev'essere assoggettato a un regolare contratto, che può avere diverse forme e durate. Oltre a quelle tradizionali di locazione, contratto libero (quindi 4+4) e a canone concordato (3+2), esistono anche le locazioni temporanee con i contratti transitori e quelle per studenti. La scelta della tipologia di contratto è indifferente nell'ottica della legalità della pratica, regolamentata dalla legge n.431del 9/12/98 e dall’articolo 1571 del Codice Civile. La presenza del contratto di affitto anche per la locazione di una singola stanza dell'immobile è funzionale alla limitazione del fenomeno dell'evasione fiscale.

Contratto libero
Il contratto libero è una soluzione standard per le locazioni e, come dice il nome stesso, lascia alle parti la massima autonomia di decisione per quanto concerne contenuti e costi. L'unico vincolo che impone è quello della durata, che dev'essere di minimo 4 anni e che si rinnova di altri 4 automaticamente previa comunicazione differente. La comunicazione di disdetta può essere effettuata sia dal titolare del contratto che dal proprietario dell'immobile che, per esempio, nel frattempo può aver deciso di voler vendere casa al termine dei 4 anni di scadenza obbligata del contratto.

Contratto a canone concordato
Questa soluzione contrattuale è stata introdotta in tempi relativamente recenti nel nostro ordinamento e prevede alcune differenze rispetto al contratto libero. La prima è la durata: per legge, deve avere una scadenza minima a 3 anni dalla stipula e si rinnova per altri 2 a meno di comunicazioni differenti. Tuttavia, a differenza del contratto libero, questo non lascia massima autonomia alle parti ma i termini vengono stabiliti dalle organizzazioni maggiormente rappresentative delle parti, quindi dei proprietari e dei locatori, e sono depositati presso i singoli comuni. Gli accordi delle associazioni rappresentanti delle parti stabiliscono anche il canone. In questo caso è presente anche una clausola obbligatoria che riguarda la rescissione, non presente nel contratto libero, mediante la quale in caso di disdetta illegittima da parte del locatore, il conduttore può far valere il diritto di ottenere un risarcimento in misura non inferiore a 36 mensilità da riferirsi al canone pagato.

Contratto transitorio
In un'epoca in cui domina la sharing economy, questa è la formula maggiormente apprezzata per l'affitto di una stanza per il semplice motivo che è quella che pone meno vincoli a entrambe le parti. Dal punto di vista della durata, il contratto transitorio prevede un minimo di 1 mese e un massimo di 18 mesi e non sono previsti rinnovi automatici, se non mediante stipula di un nuovo contratto. I vincoli temporali, inoltre, possono essere giustificati tramite documentazioni da allegare al contratto di locazione, sia da una parte che dall'altra. Pertanto, il conduttore che necessita di un alloggio per far fronte alle esigenze lavorative di un contratto a tempo determinato, può far valere la sua esigenza. Allo stesso modo, il locatore che desidera affittare la stanza solamente per un periodo stabilito, che per esempio corrisponde al periodo di permanenza di un figlio all'estero, può farlo presente durante la stipula, in modo tale che non vi possano essere azioni di rivalsa. Anche i contratti transitori devono essere redatti per iscritto e devono essere registrati, al pari di quelli a canone concordato e liberi.

Contratto per studenti universitari
A differenza delle altre soluzioni, che non prevedono limiti territoriali per la loro applicazione e validità, questo ha la peculiarità che può essere registrato solamente nei comuni in cui sussistono sedi universitarie o, al limite, in cui sono presenti corsi universitari. Questo perché il suddetto contratto è finalizzato a rispondere alle esigenze degli studenti fuori sede, ossia quelli che per frequentare i corsi di laurea o di specializzazione devono vivere lontani dalla loro residenza abituale. In relazione alla durata, il contratto per studenti universitari vale minimo 6 mesi e si arriva fino a 36 mesi e, salvo disdetta, si rinnova in automatico.

La registrazione del contratto: modalità
Anche quando la locazione riguarda una singola stanza di un immobile il contratto di locazione dev'essere obbligatoriamente registrato se questo supera la durata di 30 giorni. Oltre che per una questione legale, ossia per evitare di incorrere in sanzioni amministrative e controlli fiscali, la registrazione del contratto è utile anche per usufruire di agevolazioni, tra le quali i contributi comunali e le detrazioni fiscali. Registrare un contratto di locazione non è un processo laborioso, anche perché a oggi non è più necessario recarsi obbligatoriamente presso la sede dell'Agenzia delle Entrate per l'iscrizione ma si può procedere anche per via telematica, presso il sito governativo. Tuttavia, in entrambi i casi è previsto il pagamento dell'imposta di registro, che per legge dev'essere pari al 2% della somma dei canoni mensili nei 12 mesi e che, comunque, non può mai essere inferiore a 67 euro. L'alternativa è il regime della cedolare secca, una soluzione particolarmente gradita a conduttori e locatori che oltre a fungere da sostituto di imposta per Irpef e addizionali, sostituisce anche l'imposta di registro e i relativi bolli.

La cedolare secca
Il regime della cedolare secca prevede il pagamento dell'aliquota sostitutiva pari al 10% o al 21% a seconda dei casi specifici. Fino a un certo periodo di tempo era sussistito il dubbio del suo possibile utilizzo anche in caso di locazione di porzioni di immobile, come le stanze, ma l'Agenzia delle Entrate, con la circolare 26/2011 ha chiarito ogni dubbio, affermando che anche in quei casi può essere valida. Il regime in questione può essere applicato solamente se nel caso di diverse porzioni di immobile, ciascuna locata con un contratto di locazione distinto, per tutti vale lo stesso regime fiscale. Questo perché in base alle disposizioni di legge, i redditi da locazione devono essere tassati tutti allo stesso modo.

Come recedere dal contratto di affitto di una stanza
Uno dei problemi che si instaurano con maggiore frequenza è relativo alla rescissione del contratto di affitto al di fuori dei termini contrattuali, ossia prima del termine pattuito in sede di stipula. È una fattispecie che si verifica frequentemente per esigenze di entrambe le parti, perché se da un lato il conduttore può avere la necessità di cambiare casa perché trova una stanza a un prezzo migliore, per esempio, o in una posizione più vantaggiosa, dall'altro il locatore può preferire un affittuario piuttosto che un altro o possono emergere situazioni che richiedono la disponibilità della stanza per uso personale. Tutti i contratti, tranne quelli transitori, si rinnovano automaticamente dopo la prima scadenza, a meno di comunicazioni diverse; all'atto della firma dell'accordo, le due parti possono concordare liberamente la durata contrattuale. Quindi, benché il contratto libero sia noto per la formula 4+4, nessuno impedisce alle parti di stabilire un contratto con durata 5+5, 5+6, 6+6 e così via, purché questa sia superiore alla durata standardizzata prevista dalla legge. Qualunque sia la durata stabilita, il rinnovo del contratto in essere non può mai superare i 2 anni dalla morte del conduttore: in quel caso è necessario stipulare un nuovo contratto. Nessuno impedisce alle parti di inserire una clausola rescissoria nel contratto in favore del conduttore che preveda la possibilità di rescindere l'accordo in qualsiasi momento prima della scadenza naturale. Solitamente viene imposto un periodo di permanenza minimo dopo il quale la clausola può essere fatta valere. In assenza di tale clausola, la rescissione del contratto di affitto per la stanza è possibile prima della scadenza naturale del contratto solo in presenza di reali e gravi fatti oggettivi, che devono essere dimostrati. L'iter di rescissione legale prevede, inoltre, che il conduttore dia al locatore un preavviso di almeno 6 mesi mediante l'invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno. I gravi motivi a cui fa riferimento la legge, che possono giustificare la rescissione anticipata, non devono essere solo indipendenti dalla volontà del conduttore (elemento imprescindibile) ma devono soprattutto essere imprevedibili e sopravvenuti durante il periodo di locazione della stanza. Devono essere tali da non permettere più una permanenza serena presso la stanza. Un esempio di gravi motivi sono un trasferimento in altra sede, la perdita del lavoro, l'abbandono degli studi, la presenza di problematiche che rendono la vita poco salubre all'interno dell'immobile (umidità marcata, problemi strutturali di grave entità ecc.). I contratti di locazione sono strutturati per legge in modo tale da tutelare il conduttore e non il locatore, pertanto non c'è per quest'ultimo la possibilità di recedere unilateralmente. Oltre a non esserci la possibilità di nessuna clausola simile a quella per il conduttore (che se venisse inserita renderebbe nulli gli effetti e potrebbe essere impugnata con successo in qualsiasi momento), egli può negare la rinnovazione contrattuale alla scadenza del primo termine solo in presenza di particolari situazioni.

Nello specifico, gli è data tale possibilità se:
- sopravviene una necessità di utilizzo della stanza per sé o per un parente prossimo (entro il secondo grado; non è una condizione valida la richiesta di non rinnovazione per un coniuge separato o per un convivente;
- il conduttore ha la disposizione di un altro alloggio di caratteristiche simili nello stesso comune
- l'edificio/immobile in cui la stanza è ubicata presenta gravi problemi strutturali che devono essere risanati e i lavori non possono compiersi finché l'inquilino vi risiede;
- il conduttore faccia lunghi periodi di assenza senza un valido motivo.

Qualsiasi altra modalità di recesso, sia da parte del conduttore che del locatore può considerarsi nulla; la parte che subisce la decisione illegittima è tenuta ad agire con tutti i mezzi a sua disposizione per difendere il suo diritto di abitazione in una stanza sottoposta a un regolare contratto registrato, che vale come tutela davanti alla legge.