• Martedì 11 Dicembre 2018, 15:01

Come calcolare il rendimento di un investimento immobiliare

Quando si investe in una proprietà, il fattore che dovrebbe essere fondamentale nella decisione d'acquisto è la capacità di calcolare il rendimento dell'investimento immobiliare intrapreso, proveniente dalla locazione della proprietà. Indipendentemente dal fatto che siate nuovi a investimenti in proprietà immobiliari o siate invece un padrone di casa con un numero di proprietà sostanzioso, non importa: calcolare la rendita sulle vostre proprietà è qualcosa che non potete trascurare.
Quando gli investitori si concentrano troppo su altri fattori della proprietà (minimizzando l'importanza di un buon rendimento locativo nei loro calcoli), è lì che si imbattono in problemi.
La crescita del valore del capitale, ad esempio, è una parte importante della pianificazione di un portafoglio immobiliare. Scegliere la migliore area in cui investire - un'area che promette un aumento dei prezzi degli immobili - ti farà guadagnare soldi sul lungo periodo.
Allo stesso modo, essere in grado di individuare le offerte di mercato e di acquistare immobili per meno del valore potenziale è utile per ovvi motivi.
Ma, se ti concentrerai solo sulla crescita del capitale o sulla ricerca di offerte senza considerare adeguatamente la rendita da locazione, rischi di perdere tutti i futuri guadagni.
Le aree che hanno una crescente domanda di affitto o la crescita del valore del capitale anno su anno, possono essere molto allettanti. Allo stesso modo se venduta ad un prezzo al di sotto del valore di mercato, la proprietà può spesso sembrare un buon affare. Ma, se il rendimento da locazione è solo, diciamo il 5%, è improbabile che il reddito mensile copra le rate del mutuo mensili.
Perché, assicurarsi che la proprietà si ripaghi da sola mese dopo mese è molto più importante che assicurarsi uno sconto quando la si acquista, o qualche profitto teorico quando si vende. Per chiunque stia considerando di investire in immobili commerciali, una delle prime domande che vorrete porre è: quale ritorno sull'investimento otterrò da questa proprietà o, in altre parole, qual è il suo rendimento?

Quale rendimento?
Il rendimento è un modo importante per misurare il reddito futuro prodotto dall'investimento che stiamo valutando. Il rendimento immobiliare è particolarmente importante nel settore immobiliare commerciale in quanto i tassi di crescita del capitale non sono solitamente alti quanto quelli del mercato immobiliare residenziale. Quindi saper calcolare il rendimento che puoi ottenere ora e in futuro è un fattore chiave per capire se investire.

Come calcolare il rendimento?
Il rendimento è calcolato in percentuale, in base al costo o al valore di mercato della proprietà, al reddito annuale e ai costi di gestione. Non tiene conto di quanto la proprietà aumenta di valore nel tempo (cioè la crescita del capitale).
Quando si calcola il rendimento, è importante sapere se si sta calcolando "rendimento lordo" o "rendimento netto". Il rendimento lordo è calcolato prima delle spese, mentre il rendimento netto tiene conto delle spese correnti come le spese di gestione, i costi di manutenzione, l'imposta di bollo e altre spese, come ad esempio la tassazione per gli immobili sfitti.

Definizione del rendimento
Il rendimento si calcola dividendo il reddito da locazione annuale su un immobile in base al costo di acquisto.
Per esempio:
Rendimento lordo = reddito locativo annuale (affitto mensile x 12 mensilità) / valore della proprietà x 100.
Quindi, se acquisti una proprietà al dettaglio 750.000€ e la affidi per 6000€ al mese ( 72.000 all'anno) il rendimento annuale del tuo investimento, o rendimento, sarà del 9.6%. Questo è un esempio di rendimento lordo, in cui le spese correnti di possedere un'attività al dettaglio non sono state prese in considerazione.
Le proprietà commerciali in genere restituiscono un rendimento molto più elevato rispetto al residenziale, generando rendimenti sopra il 7% rispetto ai rendimenti del 4-5% degli immobili residenziali.

Da cosa viene convogliato il rendimento?
Produzione nazionale, fiducia nelle imprese e tassi di occupazione sono i primi tre fattori trainanti del mercato immobiliare commerciale.
Tutti e tre sono influenzati dalla fiducia dei consumatori, dalla politica e dall'economia. I rendimenti delle proprietà commerciali sono più suscettibili alle condizioni del mercato rispetto alle proprietà residenziali in quanto le persone avranno sempre bisogno di un posto dove vivere, mentre gli affari possono fallire e spesso falliscono. Questo rischio si riflette nei maggiori rendimenti che la proprietà commerciale attrae.

Ritorno sull’Investimento in parole semplici
La domanda di proprietà è uno dei fattori chiave del rendimento della proprietà commerciale. Quando la domanda è alta, aumenta il costo di acquisto di un investimento immobiliare. Più si paga, meno rendimento si ottiene (a meno che il reddito da locazione aumenti in proporzione al prezzo di acquisto). Quando i rendimenti diminuiscono, questo è spesso definito come "irrigidimento dei rendimenti".
È vero anche il contrario. Quando la domanda di immobili è in calo, i prezzi diminuiscono e i rendimenti possono aumentare. Quando il rapporto affitto-valore aumenta, viene indicato come "flessibilità del rendimento".
È importante notare che i rendimenti sono una misura del ritorno sull’investimento atteso sul vostro investimento e non una garanzia. I potenziali investitori devono tenere conto di tutti gli altri fattori, come la probabilità di trovare e mantenere un buon inquilino a lungo termine, i costi di manutenzione e infrastruttura, l'idoneità e la posizione di un immobile e tutti gli altri fattori che possono influire sulla tua capacità di raggiungere il rendimento atteso.

Il Ritorno sull’investimento medio degli investimenti immobiliari in affitto raggiunge il 9%
Gli esperti di investimenti immobiliari osservano soprattutto un fattore al momento di decidere quali proprietà potrebbero essere redditizie: è il tasso di rendita della proprietà in affitto. Complessivamente, gli investitori nel settore immobiliare in affitto stanno registrando forti ritorni per immobili con un rendimento medio annuo del 9,06% nel terzo trimestre.
Il mercato delle case unifamiliari viene descritto come solido, il mercato degli affitti vede un maggiore ROI immobiliare in quanto i consumatori considerano l'affitto un modo per superare tempi finanziari difficili.
Nei mercati ad alto rischio e ad alto rendimento, dove i tassi di disoccupazione e posti vacanti sono superiori alle medie nazionali, il rendimento medio è stato del 19%, più alto di un anno fa grazie a un aumento dei canoni di locazione, mentre il costo per metro quadro delle proprietà in vendita continua a scendere.
Occorre anzitutto effettuare un’analisi critica delle proprietà, evitando soprattutto di fare considerazioni legate ai costi storici di acquisto. È chiaro che ci si troverà di fronte a situazioni in cui le case hanno avuto una scarsa rivalutazione o addirittura una diminuzione del loro valore, siamo in una fase del mercato completamente differente dal passato e, fatta eccezione per quelle case situate in zone particolarmente prestigiose, il tempo e l’obsolescenza renderà sempre meno appetibili queste abitazioni.

Come calcolare il ROI sulla proprietà acquistate a scopo di locazione
Con un po’ di matematica sarà facile scoprire quale rendimento aspettarci su una proprietà in affitto.
Sono 4 semplici passaggi:
Calcola il tuo reddito netto da locazione annuale
Sottrai le spese dal tuo reddito da locazione annuale. Questo è il tuo flusso di cassa.
Quale porzione della tua casa che possiedi? Se prendi in prestito denaro per acquistare la tua casa, puoi calcolare la porzione in tuo possesso sottraendo il saldo del tuo prestito dal valore della tua casa.
Aggiungi questa porzione al tuo flusso di cassa. Questo è il tuo reddito netto.
Dividi il tuo reddito netto per l’investimento investimento totale per ottenere il ritorno sull'investimento della tua proprietà in affitto.

Le spese possono includere:
Costi di acquisto e di transazione (prezzo di acquisto di proprietà, spese legali e controlli di costruzione, eventuali commissioni di prestito di avviamento)
Costi annuali come i costi di locazione (perdita di affitti e costi di pubblicità per promuovere la vendita)
Riparazioni e manutenzione
Tasse di gestione della proprietà
Assicurazione
Aliquote.

Qual è la rendita da locazione ideale per pensare di acquistare?
Nella nostra esperienza, un buon rendimento locativo per una proprietà acquistata con il proposito di affittarla, è intorno all’8% o più. Sotto questo rendimento flusso di cassa della proprietà potrebbe non essere sufficiente per coprire i costi di gestione, il pagamento del mutuo e rendervi efficienti nel coprire quei problemi imprevisti e costosi che a volte si manifestano quando si investe in proprietà.
Ma il rendimento non è l'unico fattore da considerare: ci sono aree periferiche dove le case hanno un rendimento da locazione potenziale intorno al 10%. Questo fatto rende queste proprietà fantastiche opportunità di investimento? Purtroppo no.
Questi appartamenti sono ex case popolari, dal valore di 50.000€, con poche o nessuna possibilità di crescere di valore, e dove gli inquilini sono inaffidabili e difficili da gestire. Inoltre, proprietà come queste sono difficili da vendere e con qualsiasi investimento, una strategia di uscita è una cosa essenziale da pianificare.

Prezzo, rendimento locativo e crescita. Trovare il giusto equilibrio
Le migliori proprietà di investimento sono un equilibrio tra molti fattori diversi. Come nella vita, il trucco è trovare il giusto mezzo.
Sì, è necessario un immobile con un rendimento locativo di circa l'8%. Ma devi anche avere una buona posizione, una buona crescita del capitale, una domanda decente di affitto, ed essere adiacenti a uffici, zone commerciali o industriali o quantomeno avere ottimi collegamenti, per assicurare l’accesso all’offerta immobiliare a inquilini in grado di pagare il proprio affitto. Se riesci a trovare una proprietà che può ottenere un rendimento da locazione superiore all'8%, allora è grandioso, ma devi assicurarti di essere soddisfatto del profilo di inquilino, del livello di crescita nell'area e di avere una strategia di uscita in posto nel caso in cui le cose vadano male.