• di Giuseppe Spoto
• domenica 23 febbraio 2014, 18:31

Casa affittata in vendita, prelazione all'inquilino

Se non viene offerta l'opzione il conduttore ha diritto al riscatto

L’approfondimento di questa settimana riguarda la disciplina da applicare in caso di un contratto di locazione avente ad oggetto beni condominiali, nonché i diritti di prelazione e di riscatto che il conduttore vanta sull’immobile locato nelle ipotesi di vendita. Dobbiamo ricordare che è possibile locare non soltanto i beni immobili di proprietà esclusiva, ma anche eventuali immobili di proprietà condominiale, come ad esempio l’ex alloggio del portiere. Potrà anche accadere che dopo un certo tempo, i condomini all’unanimità preferiscano non più locare l’ex alloggio del portiere ma alienarlo così da dividere il ricavato della vendita.
Prelazione e riscatto
Al conduttore spetta la prelazione sull’acquisto del bene locato, cioè il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, in caso di alienazione. Nell’ipotesi in cui il venditore non abbia tenuto conto del diritto di prelazione del conduttore è riconosciuto a quest’ultimo la possibilità di riscatto. Il diritto di riscatto consente al conduttore di sostituirsi all’acquirente dell’immobile o all’eventuale suo proprietario diventandone proprietario al posto di quest’ultimo, dietro il versamento del prezzo che risulta dall’atto di compravendita. Questa ipotesi non va confusa con il caso della vendita dell’ex alloggio del portiere disabitato e non concesso in locazione a nessuno. In questa specifica ipotesi, nessun condomino avrà rispetto ad altri un diritto di prelazione.
Stipula del contratto
Il contratto di locazione di un bene comune che non può essere diversamente utilizzato dai condomini può essere stipulato dall’amministratore nella qualità di rappresentante del condominio, tuttavia esiste un orientamento giurisprudenziale che ammette la stipula di tale contratto anche direttamente da parte di un singolo condomino con il consenso degli altri. È sempre consigliabile al momento dell’inizio del rapporto descrivere dettagliatamente le condizioni in cui si trova l’appartamento in modo da evitare l’insorgenza di contestazioni al momento della scadenza e della restituzione dell’immobile. Il conduttore deve segnalare eventuali vizi e imperfezioni tempestivamente, ed ha il diritto di chiedere che tali vizi siano eliminati, ma se non segnala subito le difformità non potrà chiederne l’eliminazione, in quanto la sua accettazione è avvenuta senza riserve. Discorso diverso va fatto se i vizi e le imperfezioni sono occulti, perché in questo caso si dovrà tenere presente il momento in cui tali vizi sono stati scoperti dal conduttore.
Consegna delle chiavi
Alla scadenza del contratto l’inquilino dovrà restituire le chiavi. La prova dell’avvenuta consegna delle chiavi spetta al conduttore e l’eventuale ritardo di consegna potrà legittimare il locatore a farsi risarcire i danni. Accertato il corretto adempimento il locatore deve restituire la cauzione fornita dal conduttore.
Assemblea e inquilino
Di solito all’assemblea partecipano solo i proprietari, ma i conduttori di immobili situati in un condominio possono comunque intervenire senza diritto di voto, quando si deve decidere qualche modifica dei servizi comuni. È previsto che il conduttore possa votare al posto del proprietario quando l’assemblea debba decidere sulle spese e sulla gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. La convocazione deve essere comunque inviata al proprietario a cui spetterà avvisare il conduttore.