• di Giuseppe Spoto
• lunedì 7 marzo 2016, 13:08

Quando il Condominio dichiara "fallimento"

Lo stato di insolvenza, i crediti, gli accertamenti, la procedura liquidatoria 


L’approfondimento di questa settimana è dedicato alle regole da seguire nell’ipotesi di fallimento di un condomino. Si tratta di una situazione delicata sia per quanto riguarda il recupero delle spese condominiali, sia per quanto riguarda gli aspetti relativi alla gestione dell’immobile. L’occasione di un approfondimento su questo specifico tema viene da un quesito posto da un lettore relativamente alla convocazione e alla partecipazione all’assemblea condominiale in caso di dichiarazione di fallimento di un condomino ed il pretesto è utile per un chiarimento di ulteriori problemi connessi.
 
Dichiarazione di fallimento

Il fallimento è disciplinato dal R.D. 16 marzo 1942, n. 267 integrato da ulteriori norme del codice civile e del codice di procedura civile. Nel tempo vi sono stati numerosi interventi e nuove disposizioni che hanno semplificato alcuni aspetti. Il fallimento è una procedura concorsuale liquidatoria che è diretta all’accertamento dello stato di insolvenza dell’imprenditore, all’accertamento dei crediti e alla relativa liquidazione. Nel caso di fallimento di un condomino, la disponibilità dell’intero patrimonio del fallito passa al curatore fallimentare. Problemi possono sussistere nelle ipotesi in cui il fallito continua ad occupare l’immobile. L’appartamento in condominio di proprietà del fallito rientra nella massa attiva fallimentare ed il condominio, come creditore, dovrà insinuarsi al pari degli altri creditori.
 
Assemblea

Per quanto riguarda la partecipazione all’assemblea in caso di fallimento del condomino proprietario, l’unico legittimato a partecipare all’assemblea deve ritenersi il curatore fallimentare. La sentenza dichiarativa di fallimento comporterà, con decorrenza dalla sua data, lo spossessamento del fallito, pertanto il fallito non potrà più occuparsi dell’amministrazione e della disponibilità dei suoi beni. L’avviso di convocazione dell’assemblea successivo alla dichiarazione di fallimento deve essere comunicato al curatore.
 
Le spese

Gli oneri che riguardano la gestione ordinaria dell’immobile in condominio per il periodo successivo al fallimento in cui il fallito continua ad abitare nel condominio restano a carico di quest’ultimo, mentre le spese straordinarie vanno soddisfatte in prededuzione e sono a carico del fallimento. In generale sono a carico del fallimento le spese di conservazione dell’immobile, ma non quelle relative al godimento dell’immobile quando quest’ultimo continua ad essere abitato dalla persona assoggettata alla procedura fallimento con la famiglia.
 
Prima della dichiarazione
 
Se l’amministratore intende recuperare le spese condominiali sorte prima della dichiarazione di fallimento, ma non recuperate, dovrà presentare istanza di insinuazione al passivo, allegando i rendiconti relativi alle somme vantate e le relative delibere condominiali.  Tali somme concorreranno nella ripartizione dell’attivo con gli altri crediti, ma potranno essere soddisfatte soltanto dopo il pagamento dei crediti privilegiati e quindi in concreto saranno difficilmente recuperate.
 
Dopo la dichiarazione

I crediti condominiali sorti dopo la dichiarazione di fallimento e inerenti la gestione dell’immobile devono essere pagati in prededuzione, cioè con precedenza rispetto agli altri crediti. Ciò in quanto si tratta di spese relative alla gestione dell’immobile che è entrato a far parte della massa fallimentare.