• di Giuseppe Spoto
• venerdì 7 settembre 2012, 12:08

Dai millesimi? L'unità di misura delle spese

Per errori di calcolo c'è chi paga ingiustamente più del dovuto

L’approfondimento di questa settimana è dedicato ad un tema sottoposto da un lettore, il quale ha acquistato un appartamento, scoprendo soltanto dopo che la ripartizione delle spese condominiali per millesimi finisce per essere particolarmente svantaggiosa per lui rispetto ad altri condomini, a causa del fatto che al suo appartamento sono stati attribuiti millesimi superiori rispetto a quelli effettivi. Si tratta di un tema particolarmente interessante anche in relazione alle conseguenze che nel tempo possono prodursi se vi sono stati errori di calcolo a monte. È bene ricordare che i millesimi sono l’unità di misura della partecipazione che ciascun condomino ha sui beni condominiali. Il valore dell’edificio viene considerato pari a mille ed il diritto di ogni condomino sulla proprietà condominiale viene considerato mediante quote millesimali chiamate appunto “millesimi”.
Modifiche e funzioni
Se una parte dell’edificio viene modificata e quindi cambia il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano occorre procedere a modificare le tabelle in modo da applicare criteri di divisione delle spese corretti per tutti i partecipanti al condominio. La tabella millesimale viene realizzata dal costruttore-venditore e viene inserita nei rogiti di acquisto. In mancanza le tabelle vengono approvate dall’assemblea. ma possono essere approvate anche dall’autorità giudiziaria su ricorso di un singolo condomino. La sentenza che modifica le tabelle condominiali non ha efficacia retroattiva e produce effetti quando passa in giudicato.
Revisione delle tabelle in caso di errore
Se i valori attribuiti alle unità immobiliari che costituiscono un condominio sono viziate da errore di calcolo, è sempre possibile chiedere la revisione delle tabelle millesimali, anche nell’interesse di un solo condomino. Il vizio può dipendere da un errore materiale, perché ad esempio sono stati presi in considerazione elementi (come la superficie, l’altezza, l’ubicazione, eventuali pertinenze) misurati in modo sbagliato, ma può dipendere anche da un errore di diritto, quando si tiene conto di elementi che la legge considera irrilevanti. Per modificare o chiedere la revisione delle tabelle millesimali occorre avvertire l’assemblea ed in attesa del corretto aggiustamento dei valori, il condomino interessato non può rifiutarsi di pagare i contributi, fermo restando il diritto di agire per il recupero delle somme ingiustamente pagate ed il risarcimento del danno nel caso di ritardo o ostruzionismo da parte degli altri condomini.
Prescrizione
Il diritto alla modifica e alla revisione delle tabelle millesimali è imprescrittibile, perché strettamente legato alla proprietà. Di solito un appartamento più grande vale maggiormente di un appartamento più piccolo, ma per la formazione corretta delle tabelle occorre tenere conto di diversi coefficienti: la cubatura, il piano, la destinazione, l’orientamento (esposizione e direzione), il prospetto (se l’appartamento si affaccia sulla pubblica via o internamente), l’ascensore, il numero di vedute e luci. Nel calcolo devono essere considerate anche le pertinenze.
Tabelle separate
Per scale e ascensore possono essere predisposte tabelle separate. Di solito nei grandi condomini sono predisposti i seguenti tipi di tabelle: la tabella della proprietà generale, la tabella per le scale e ascensore e la tabella per il riscaldamento.