• di Giuseppe Spoto
• venerdì 19 ottobre 2012, 18:03

Documenti contabili e diritto di verifica

Non può essere negato l'accesso agli atti, anche pregressi

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al diritto di ciascun condomino a prendere visione dei documenti riguardanti l’amministrazione condominiale. Il quesito sollevato da un lettore riguarda se, una volta approvato dall’assemblea il rendiconto di gestione, esista o meno in capo a ciascun condòmino il diritto di chiedere i documenti relativi alla gestione pregressa e ormai chiusa oppure se tale diritto spetti soltanto per la gestione in corso. Il codice civile non prevede nulla di specifico, pertanto la soluzione è affidata alla giurisprudenza.
Documenti contabili
La Corte di Cassazione (sentenza n. 8460 del 1998) ha stabilito che il diritto di consultare i documenti contabili del condominio non è solo esercitabile al momento di approvazione del bilancio annuale, ma può essere richiesto sempre, senza che il condòmino che presenta l’istanza debba dare prova di avere uno specifico interesse per prenderne visione. Tale orientamento è stato successivamente confermato e risulta prevalente (Cassazione n. 15159 del 2001; Cassazione n. 1544 del 2004).
Precedente orientamento
In un precedente orientamento la Corte di Cassazione aveva ritenuto che il potere di ciascun condòmino di controllare la gestione contabile dell’amministratore poteva essere esercitato solo in sede assembleare, in occasione della presentazione annuale del rendiconto di gestione e chi presentava l’istanza avrebbe dovuto dimostrare l’interesse particolare alla base della richiesta.
Gestione condominiale
L’orientamento giurisprudenziale è cambiato, perché la Cassazione ha preferito ribadire che l’amministratore è un mero gestore dell’attività condominiale ed è in virtù di tale compito che deve tenere la documentazione. Il diritto di chiedere di esaminare i documenti contabili non deve essere limitato all’anno in corso, ma può riguardare l’intera gestione in generale e non deve essere necessariamente motivata. Ovviamente la richiesta per i documenti contabili pregressi deve avvenire senza ostacolare l’attività dell’amministratore e deve essere concordata con quest’ultimo in modo da evitare di intralciare il lavoro. La richiesta di esibire i documenti condominiali non deve contrastare i principi di correttezza e i costi relativi alle copie devono essere integralmente corrisposti dal richiedente. Occorre conservare i documenti delle spese fino alla scadenza dei termini di prescrizione entro i quali i creditori del condominio possono far valere le loro pretese.
Compiti dell’amministratore
L’amministratore deve attuare le decisioni prese dall’assemblea, far osservare il regolamento condominiale, deve curare la prestazione dei servizi nell’interesse comune per assicurare a tutti i condomini il migliore godimento; deve riscuotere i contributi per la manutenzione e la gestione condominiale e compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio. Può essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso anche di un solo condòmino, se per due anni non rende conto della gestione, ovvero quando esistano sospetti fondati di gravi irregolarità nella gestione. Alla scadenza del mandato, l’amministratore può essere confermato con una delibera che deve essere presa con la maggioranza richiesta per la nomina (maggioranza dell’assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi). La conferma può essere anche tacita quando l’amministratore scaduto non viene sostituito.