• di Giuseppe Spoto
• lunedì 22 febbraio 2016, 13:49

Il rifacimento dei balconi spetta ai proprietari

Fanno eccezione solo gli elementi destinati al decoro della facciata
 
L’approfondimento di questa settimana è dedicato alle spese di rifacimento dei balconi. La corte di Cassazione, sezione II civile ha stabilito con la sentenza n. 305 del 12 gennaio 2016 che la delibera condominiale che decide a maggioranza sull’esecuzione di lavori straordinari relativamente ai balconi di proprietà esclusiva è nulla. Ciò perché tale spesa non è di competenza condominiale. Il vizio può essere rilevato anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, qualora la validità della delibera sia elemento costitutivo della domanda.
 
Balconi

Le spese che servono al rifacimento dei balconi che costituiscono pertinenza dei vari appartamenti spettano ai proprietari, tranne che non si tratti di elementi destinati al decoro della facciata che graveranno sul condominio in base ai millesimi. Per quanto riguarda il c.d. “cielino”, cioè la parte sottostante al balcone (o più correttamente della soletta) vale il principio secondo cui ogni intervento è considerato su parte comune e non individuale, almeno se si ha riguardo agli elementi decorativi come ad esempio la pittura.
 
Parti comuni

I balconi non rientrano tra le parti comuni dell’edificio, ma fanno parte integrante dell’appartamento di cui sono pertinenza. Se però vi sono scale dotate di balconi, quando per accedere a tali balconi è possibile solo passando dalle predette scale, si presume che in queste ipotesi i balconi siano parti comuni e quindi le spese di rifacimento dovranno essere suddivise in base ai millesimi.
 
Soletta del balcone

La struttura del piano del balcone è chiamata soletta e costituisce il prolungamento del solaio interno. La soletta svolge principalmente la funzione di sostenere la struttura e consentire il calpestio ed è di proprietà esclusiva. Tuttavia, è dibattuto se in effetti la soletta sia di proprietà esclusiva solo del proprietario del balcone oppure in comproprietà tra i proprietari dei piani sovrapposti. La giurisprudenza ha stabilito che nelle ipotesi dei c.d. “balconi aggettanti” la soletta appartiene solamente al proprietario del balcone, mentre nelle ipotesi di balconi incassati al fabbricato è in comunione fra i proprietari dei piani sovrapposti.
 
Terrazza a livello

La terrazza a livello rientra tra le parti comuni dell’edificio e costituisce parte integrante dell’appartamento cui è collegata. Le spese di manutenzione della terrazza a livello spettano al singolo proprietario e non al condominio. Anche in questo caso, occorre fare un discorso a parte per i frontalini, i rivestimenti esterni dei parapetti e più in generale per tutti gli elementi decorativi. Infatti, quando si tratta di elementi decorativi della facciata che hanno la funzione di garantire l’estetica dell’edificio comune  le relative spese di manutenzione dovranno essere suddivise in base ai millesimi tra i condomini.
 
Parapetti

La tinteggiatura e la sistemazione dei parapetti competono ai condomini, in quanto sono considerati come ornamenti della facciata. La sistemazione dei parapetti dei balconi, considerati elementi decorativi della facciata deve essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500/1000. Tuttavia, se si tratta di un intervento di notevole entità che comporterà una spesa considerevole per i condomini, occorrerà anche in seconda convocazione il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1000.