• venerdì 5 aprile 2013, 17:22

Guida all'acquisto della "nuda proprietà"

L'età dell'usufruttuario tra i coefficienti per calcolare il valore

Iniziamo il nostro percorso nelle formule alternative al contratto d’acquisto di un immobile con la “Nuda proprietà”. Attraverso questo contratto, il cedente può continuare ad utilizzare l'immobile finché vive, ma alla sua scomparsa il bene verrà acquisito dall'acquirente e non andrà agli eredi.
Diritto di usufrutto
Il codice civile non fornisce una definizione espressa di tale diritto, il cui contenuto si ricava, per differenza, dal diritto di usufrutto, cioè nel diritto di godere della cosa, traendone tutte le utilità, nel rispetto della sua destinazione economica. Il primo elemento che bisogna tener presente è che la nuda proprietà è destinata a riconsolidarsi con il diritto minore che la comprime (usufrutto, o anche diritto di abitazione) cioè a tornare piena non potendo eccedere la durata della vita dei loro titolari. Precisiamo che il diritto di abitazione consiste nella facoltà di utilizzare un immobile a fini abitativi, ma non di percepirne l'eventuale reddito. In questo senso è un diritto più ristretto rispetto all'usufrutto. Per semplificare il concetto potremmo pensare alla piena proprietà come un bicchiere pieno d'acqua e la nuda proprietà come il bicchiere vuoto, pronto a riempirsi di nuovo non appena venuto meno il diritto minore da cui è gravato, cioè non appena l'usufrutto cessa. Ciò può avvenire per morte del titolare dell'usufrutto o per il trasferimento dello stesso a favore del nudo proprietario e, nel primo caso, senza ulteriore tassazione per il beneficiario, salvo i costi minimi della voltura catastale.
Vantaggi
Primo su tutti, naturalmente, il risparmio economico immediato. La nuda proprietà costa meno della piena. Il suo valore si ricava infatti dalla differenza tra la piena proprietà e il valore del diritto di usufrutto (o di abitazione), calcolato sulla base di coefficienti stabiliti per legge agli effetti fiscali, ma utilizzabili anche agli effetti commerciali e di recente modificati, che dipendono dall'età dell'usufruttuario (o del titolare del diritto di abitazione). Inoltre l'acquirente, se in possesso dei requisiti richiesti, può usufruire delle agevolazioni per la prima casa anche per l'acquisto della nuda proprietà. Si ha inoltre un risparmio indiretto in termini di Irpef, poiché l'imposta non è dovuta dal nudo proprietario, ma dal titolare dell'usufrutto o del diritto di abitazione. Infine un risparmio di gestione, perché al nudo proprietario competono solo le spese straordinarie, restando a carico dell'usufruttuario quelle ordinarie.
Gli svantaggi
La nuda proprietà non attribuisce il diritto di godimento dell'immobile e quindi si traduce, per chi la compra, in un investimento destinato al futuro e, in un certo senso, in una scommessa sulla durata della vita di chi si riserva l'usufrutto o il diritto di abitazione ed è questo, forse, l’elemento di incertezza che va valutato con maggiore considerazione prima dell’acquisto. Dal punto di vista di chi la vende, il meccanismo offre la possibilità di ottenere liquidità immediata, pur conservando la disponibilità del bene ceduto. Naturalmente il bene di cui si cede la nuda proprietà non passerà agli eredi, mentre questi ultimi, nel caso di mutuo vitalizio o di affitto finalizzato all'acquisto, potrebbero acquistarne la piena proprietà qualora abbiano, in futuro, la liquidità necessaria.