• di Vincenzo Malatesta
• sabato 25 ottobre 2014, 13:07

Guida al "rent to buy", l'affitto con riscatto

Stipula del contratto di locazione con patto di futura vendita


Affittare sì, ma per comprare: ora anche la casa è in leasing. Questa in sintesi la formula rent to buy introdotta dal decreto Sblocca Italia, approdato in aula alla Camera dopo il via libera in commissione: il dl dovrà essere convertito in legge entro l’11 novembre.
Nuovo contratto di tipo anglosassone
Si tratta di un nuovo tipo contratto, importato dal mondo anglosassone, che presenta elementi tipici della locazione e della compravendita (“Godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” è intitolato l’articolo 23 del provvedimento): come nell’affitto l’inquilino entra in casa pagando il canone al proprietario, ma con l’accordo che entro un dato termine fissato dalle parti all’affittuario sarà trasferita anche la proprietà dell’immobile, come nella compravendita, scomputando però dal prezzo di acquisto parte dei canoni già versati. Il canone di solito è più alto rispetto a quello di mercato e il godimento del bene non può durare più di dieci anni.
Obblighi tra i contraenti, chi sbaglia paga
Funziona così: l’inquilino, futuro proprietario, versa al proprietario-concedente un acconto, in media il 6 per cento del prezzo di compravendita, che deve intendersi come pattuito al momento e bloccato per un certo numero di anni. Metà dell’importo versato ogni mese dall’inquilino, o anche di più, non è considerata locazione a fondo perduto ma accantonata in un fondo che al termine del programma ammonta al 15 per cento pattuito. Al momento del rogito l’inquilino versa il restante 85 per cento dell’importo magari grazie al mutuo: sarà più facile ottenere il finanziamento dalla banca grazie al puntuale pagamento dei canoni mensili versati al proprietario; il mancato pagamento di un determinato numero di canoni, non meno di un ventesimo del totale, costituisce invece causa di risoluzione del contratto: in tal caso il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e incamera per intero i canoni a titolo di indennità, a meno che non sia stato stabilito diversamente nel contratto. Ma se l’inadempimento è del proprietario, quest’ultimo deve restituire la parte dei canoni imputata a prezzo dell’immobile, più gli interessi. E in ogni caso l’inquilino può rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione del contratto definitivo.
Contratto trascritto nei registri immobiliari
Quali sono i vantaggi della nuova opportunità? L’acquirente guadagna qualche anno di tempo in modo da trovare i soldi per comprare l’alloggio, il venditore mette subito a reddito il cespite. Il contratto è trascritto nei registri immobiliari e può essere opposto al terzo acquirente in caso di espropriazione immobiliare, tuttavia gli effetti della trascrizione cessano se il contratto definitivo con il passaggio di proprietà non risulta stipulato entro il termine fissato dal rent to buy. Si applicano altri istituti del codice civile come la cancellazione della trascrizione, gli effetti del contratto preliminare, gli obblighi di inventario e di garanzia e la ripartizione delle spese previste per il rapporto di usufrutto. Il notaio non può concedere in godimento l’immobile se non si cancella prima l’ipoteca a garanzia sul bene o il pignoramento che grava sul cespite. Attenzione: la stipula del contratto di fronte al professionista non è necessaria perché l’accordo può senz’altro essere contenuto in una scrittura privata autenticata, che poi deve essere trascritta.
In caso di fallimento del venditore o dell'inquilino
Il rent to buy nasce per aiutare il mercato ed è ben possibile che a sottoscriverlo sia un’immobiliare o un’impresa edile. Che succede, però, se una delle due parti fallisce? Quando è il proprietario dell’immobile a portare i libri in tribunale, il contratto prosegue: non sarà possibile far revocare l’operazione da parte dei creditori del primo se l’accordo è trascritto e ancora in corso, il prezzo pattuito risulta giusto e l’immobile destinato ad abitazione principale o sede principale dell’impresa dell’acquirente. Se a fallire è l’inquilino, il contratto si sospende fino a quando il curatore non subentra o decide di sciogliersi: l’immobile è restituito al proprietario che incamera i canoni.