• di Giuseppe Spoto
• domenica 23 giugno 2013, 20:21

Il condominio? Minimo, parziale o super

Più edifici "legati" sì alla nomina di un secondo amministratore


Le parti comuni sono necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso e sono destinate all’uso comune, ma non sempre è facile distinguere tra condominio minimo, condominio parziale e super-condominio, anche se le norme introdotte a seguito della riforma del diritto condominiale che hanno recepito molti principi consolidati attraverso le decisioni dei giudici possono aiutarci a non cadere in equivoci.
Se in condominio si è solo in due
La nozione di condominio c.d. “minimo” è frutto di un ragionamento maturato in seno alla giurisprudenza quando i partecipanti all’edificio sono solo due. Originariamente la tesi prevalente aveva qualificato la fattispecie come una comunione ordinaria, ma successivamente è stata ammessa la disciplina in tema di condominio anche relativamente alle ipotesi di due soli condomini, ritenendo che non fosse un ostacolo l’impossibilità di applicare all’assemblea il principio maggioritario, sussistendo in queste ipotesi la diversa applicazione della regola dell’unanimità. Se i condomini non riescono a mettersi d’accordo sarà necessario il ricorso all’autorità giudiziaria con la possibilità di nominare un amministratore “ad acta” con autonomi poteri.
Con piccoli numeri gestione facilitata
Il condominio parziale si verifica in ordine a determinati beni o a determinati servizi appartenenti soltanto ad alcuni condomini, in modo da facilitare la gestione. Nel condominio parziale le spese di manutenzione e conservazione dei beni e degli impianti che servono solo una parte dell’edificio, costituendo una sorta di condominio a parte (per questo chiamato parziale), debbono essere sopportate soltanto dai proprietari delle unità immobiliari interessate e non dagli altri condomini. Di fatto, all’interno dell’edificio possono esistere ulteriori subcondominii ai quali partecipano soltanto una parte dei condomini. Non è necessaria nessuna specifica formalità per la costituzione del condominio parziale, in quanto la costituzione è automatica e discende dall’applicazione delle norme del codice civile che nelle ipotesi di scale, cortili e lastrici solari separati prevedono che le spese di manutenzione e conservazione spettino solo in capo ai condomini che se ne servono.
Super-condominio
La riforma introdotta con la legge n. 220/2012 (in vigore dal 18 giugno 2013) ha inserito espressamente una norma (l’art. 1117-bis c.c.) relativa alla disciplina del super-condominio o condominio complesso. Oggi le ipotesi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici hanno parti comuni e costituiscono complessi articolati sono molto diffusi. Tutti i partecipanti al super-condominio devono essere convocati nella relativa assemblea, ma qualora i partecipanti sono più di sessanta, ciascun singolo edificio deve indicare un unico rappresentante con poteri di partecipazione e voto all’assemblea del super-condominio. La costituzione del super-condominio avviene automaticamente e troveranno applicazione le norme sul condominio degli edifici. Per l’amministrazione del supercondominio dovrà essere nominato un amministratore che si aggiungerà eventualmente a quelli previsti per i singoli edifici. Per il supercondominio andranno redatte due tabelle: una che si riferisce al valore di ogni singolo edificio in rapporto agli altri e un’altra che suddivide tale quota tra i condomini di ogni edificio in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno.