• di Vincenzo Malatesta
• lunedì 7 settembre 2015, 08:23

Il riclassamento catastale degli immobili a Roma

Modificata la rendita catastale di 175mila unità, su 224 mila esaminate


Addio case accatastate come «popolari» nel centro di Roma. Circa 30 mila immobili diventano «abitazioni civili» entrando in categoria A/2, delle quali 20 mila provenienti dalla modesta A/4, mentre pochissime restano A/5, cioè «ultrapopolari». Su 224 mila unità esaminate in 17 microzone della city il classamento catastale cambia per ben 175 mila con un incremento della rendita stimato in 123 milioni di euro. E con l’«autoregolamentazione» il Comune accerta tributi arretrati per 11 milioni di euro e incrementa di 4 il gettito annuo per Imu e Tasi. Sono recuperate alla banca dati dell’amministrazione 10 mila unità fra non censite e non dichiarate correttamente. È quanto emerge dal monitoraggio del processo di revisione presentato da Agenzia delle entrate e Anci in Conferenza Stato-città: si tratta dell’iter avviato con la Finanziaria 2005. Il tutto mentre si attende il decreto di attuazione della delega fiscale che riforma il catasto attribuendo i valori immobiliari in base ai metri quadrati e non più ai vani.
Valori in crescita
L’aggiornamento avviene in due modi: il Comune chiede all’Agenzia di rivedere il classamento nelle zone dove c’è uno scostamento significativo fra la media del valore di mercato e quello catastale (comma 355, articolo 1, legge 311/04); è l’ente locale che rileva incongruenze fra lo stato di fatto dell’immobile e quanto censito e ne chiede conto al proprietario (comma 336). Partiamo dal secondo metodo, con cui l’amministrazione municipale manda prima un avviso bonario e poi notifica un invito formale aggiornare il classamento: in base ai documenti disponibili Roma Capitale passa ai raggi X 11 mila unità immobiliari, attivando la procedura di revisione per 6.531, delle quali 3.629 ricevono la notifica mentre per le altre scattano ulteriori accertamenti, ancora in corso. Sono 1.095 i Docfa, documento catasto fabbricati, convalidati dall’Agenzia e quelli 598 rettificati sulla proposta della parte. Risultato: l’imponibile degli immobili oggetto delle variazioni passa da 800 milioni a 1,3 miliardi di euro. I quasi 11 milioni di recupero di base imponibile arrivano con gli atti di liquidazione emessi tra il 2011 e il 2014 per i quattro anni precedenti: il picco è di 4,1 milioni nel 2013. In tre anni l’incremento della rendita catastale globale ha carattere straordinario: è stato pari a 30 milioni di euro.
Archivio e mercato
Nel territorio dell’Urbe su 237 microzone 17 risultano anomale nel rapporto fra valori catastali e prezzi di mercato: centro storico; Aventino; Trastevere; Borgo; Prati; Flaminio 1; XX Settembre; Monti; San Saba; Testaccio; Gianicolo; Delle Vittorie-Trionfale; Flaminio 2; Parioli; Salario Trieste; Esquilino; Ville dell’Appia. L’invito all’autoregolarizzazione raggiunge 113.376 proprietari di appartamenti: sono messe in regola 35.694 unità, delle quali 32.274 abitazioni, con un incremento della rendita pari al 51,1 per cento. Il 19,3 per cento è di proprietà di soggetti che hanno più di 25 abitazioni ciascuno. Le comunicazioni raggiungono il 56,5 per cento delle case di Trastevere, il 52 per cento delle abitazioni in Prati e XX Settembre e il 40 nel resto dei rioni storici. E la rendita raddoppia in zona XX Settembre e s’impenna del 70 per cento nel centro storico e nel rione Monti. Il tutto con i benefici della definizione agevolata e le tariffe concordate con ordini e collegi professionali.
Zone colpite
Chiudiamo con l’aggiornamento frutto dell’alleanza Comune-Agenzia fiscale. Nel mirino finisce il 9 per cento del patrimonio immobiliare urbano: la nuova rendita complessiva sale da 470 a 594 milioni di euro. Scompaiono le case «ultrapopolari»: da 1.800 ne restano 28. Le «popolari» scendono da 38 mila a 5 mila, quelle di tipo «economico» da 21 mila a 6 mila. Le zone più colpite dalle variazioni della rendita? Centro storico (29.179 unità immobiliari), Salario-Trieste (22.768), Delle Vittorie-Trionfale (20.632), Parioli (20.059). Il prossimo passo è il decreto attuativo dato in via di approvazione fin da febbraio dopo la legge 23/2014.