• di Vincenzo Malatesta
• domenica 13 gennaio 2013, 19:57

In cortile posti auto insufficienti, la Cassazione: parcheggio a turno

I giudici: al via il criterio dell'alternanza. Il caso delle dodici famiglie con 11 posteggi

I turni fra condomini sono l’unica soluzione quando i posti auto in cortile non bastano per tutti. E ciò anche se qualcuno non ha la macchina. In ogni caso non serve una specifica previsione nell’atto di compravendita affinché l’area destinata a parcheggio nel progetto diventi di proprietà dell’acquirente dell’immobile. Attenzione, però: il cortile condominiale può ben diventare area di sosta per le vetture benché il regolamento preveda soltanto il transito per pedoni e vetture. Va invece demolito il garage costruito in violazione del regolamento nonostante l’opera non deturpi il decoro dei giardini soprastanti. È quanto emerge da alcune sentenze pubblicate dalla seconda sezione civile della Cassazione.
Diritto d’uso
Cominciamo dal turnover in cortile, dove gli undici posti auto non bastano per tutte le dodici famiglie residenti nell’edificio (sentenza 12485/12). Si rende necessario, spiegano i giudici, limitare la sosta a una sola vettura per ogni appartamento, dare corso alla rotazione e impedire che il posto momentaneamente lasciato libero dall’assegnatario possa essere occupato da un altro proprietario residente: bisogna infatti fare in modo che l’uso più intenso del bene comune da parte di singoli condomini possa impedire a qualcun altro degli assegnatari di godere pienamente e liberamente della cosa durante il suo turno. Non conta che qualcuno non abbia affatto l’auto, magari perché ormai è troppo anziano. In realtà quando il bene comune non consente un godimento simultaneo da parte di tutti i condomini l’avvicendamento rappresenta un’ottima soluzione: l’assemblea è sovrana e può stabilire che i posti momentaneamente liberi non debbano essere occupati da altri residenti; va salvaguardato il diritto d’uso dei singoli condomini, che devono poter disporre senza alcuna interferenza esterna del bene assegnato loro. Chi voleva posteggiare due auto contemporaneamente in cortile perde la causa e paga le spese di giudizio.
Bene comune
Passiamo all’area che nel progetto dell’edificio è già destinata a parcheggio: il motivo per cui la zona delle aree di sosta appartiene ai condomini, benché nell’atto di compravendita nulla sia precisato in materia, va ricercato nella nozione di “beni comuni” di cui all’articolo 1117 del codice civile, vale a dire quelli che per caratteristiche materiali e funzionali risultano oggettivamente destinati in modo stabile al servizio collettivo (sentenza 14608/12). È accolto il ricorso dei condomini che rivendicano non soltanto l’uso ma anche la comproprietà su una zona destinata a posteggio dall’originario progetto del complesso residenziale. Una volta che il giudice del merito ha accertato che il cortile conteso costituisce effettivamente un bene destinato al godimento di tutti proprietari, il gioco è fatto: la legge contiene invero un’elencazione non tassativa ma soltanto esemplificativa delle parti comuni. E se l’area “incriminata” risulta in possesso dei requisiti indicati dalla normativa deve essere ritenuta un bene comune, mentre serve un titolo contrario per escluderla da quel novero ai sensi dell’articolo1117 del codice civile.
Da cortile a parcheggio...
Resta ora da capire perché il cortile condominiale possa essere trasformato in parcheggio nonostante il regolamento preveda nell’area soltanto il transito dei veicoli (sentenza 13728/12). Il punto è che i due usi del bene comune votati a maggioranza in assemblea sono del tutto compatibili mentre il divieto di posteggio non può essere implicito. Accolto il ricorso del condominio contro i due residenti che non hanno l’auto o non vogliono rumori sotto le finestre: il regolamento invocato dai “dissidenti” non prevede limitazioni all’uso del bene comune e il via libera al parcheggio, quindi, può ben essere deciso senza l’unanimità dei condomini. La parola passa al giudice del rinvio. Quanto al garage interrato, il divieto posto dal regolamento prevale sul rispetto dei canoni estetici: i condomini dovranno abbattere le rimesse realizzate, anche se potranno scegliere le modalità con cui abbatterle (sentenza 16299/12).
Lite di palazzo
Inutile invocare il silenzio del regolamento in materia: alcuni condomini non possono parcheggiare le loro auto nel vialetto del complesso residenziale se questo ostacola gli altri che devono accedere ai garage di proprietà. Lo precisa la sentenza 14633/12, pubblicata dalla Cassazione civile. Ciascun condomino può servirsi della cosa comune a patto di non impedire agli altri di farne parimenti uso secondo diritto. Bisognerà dunque spostare le automobili in fuorigioco posteggiate lungo lo stradello.
Violenza privata
Rischia grosso chi chiude il passaggio verso il garage condominiale con la sua auto e rifiuta di spostarla: si configura infatti il reato violenza privata. Lo evidenzia la sentenza 603/12, pubblicata dalla Cassazione penale. Risulta evidente la costrizione della volontà altrui, con l’uso delle maniere forti, nella condotta del condomino irascibile prima parcheggia la sua macchina in modo da impedire ad altri di uscire sulla strada e poi risponde pure picche alle richieste di liberare il passaggio.