• di Giuseppe Spoto
• lunedì 24 ottobre 2011, 14:44

Manutenzione lastrico: come dividere la spesa

L’approfondimento di questa settimana è dedicato ai lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare,a seguito dei molteplici quesiti inviati da un lettore

Bisogna sicuramente ricordare che se il lastrico solare è di uso comune, le spese di manutenzione devono essere ripartite per quote millesimali, mentre se è di proprietà esclusiva di uno o più condomini le spese andranno divise per un terzo in capo a coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte che è servita
dal lastrico solare, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Il dovere di partecipare ai due terzi della spesa è strettamente legato al fatto di essere proprietari di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante il lastrico oggetto della riparazione.

Balconi e copertura
Per la zona di terrazzo che funge da copertura dei balconi sottostanti si può applicare l’art. 126 c.c. L’applicazione di tale criterio tiene conto della funzione unitaria di copertura del lastrico solare e non distingue il lastrico in zone coperte in relazione del tipo di manufatto sottostante.

Veranda
Se una parte del lastrico solare viene occupata da una veranda, per tale copertura, al criterio di ripartizione delle spese previsto per il lastrico solare di uso esclusivo, si sostituisce quello previsto per il tetto. Se applichiamo tale criterio vi sarà il concorso di tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Sopraelevazione
A mente dell’art. 1127 c.c., se il contrario non risulta dal titolo (ad esempio quando nell’atto di compravendita una clausola dispone il divieto di sopraelevazione), Il proprietario dell’ultimo piano e il proprietario esclusivo del lastrico solare hanno il diritto di sopraelevazione, cioè il diritto di costruire nuovi paini e nuove fabbriche,fermo restando l’obbligo di corrispondere agli altri condomini una indennità. Dal titolo potrebbe risultare che il diritto di sopraelevazione sia attribuito a un condomino diverso dal proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare.

Maggioranze
Se occorre sostituire la pavimentazione del lastrico solare comune è sufficiente il voto favorevole della metà più uno dei condomini intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi di proprietà (un terzo dei partecipanti al condominio in rappresentanza di almeno 334 millesimi in seconda convocazione). Tale intervento non viene considerato come innovazione. A volte l’inerzia può peggiorare la situazione e rendere i lavori di intervento più gravosi. Se nonostante i numerosi solleciti il condominio non ha provveduto tempestivamente ai lavori di impermeabilizzazione, rendendo più grave il danno per le infiltrazioni, la spesa graverà sui condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, compreso il denunciante, ma l’amministratore potrà essere successivamente chiamato a rispondere del maggiore danno causato dalla sua incuria e dal suo immobilismo.

Terrazza a livello
Non bisogna confondere terrazza a livello e lastrico solare. La prima è infatti una superficie scoperta e circondata da ringhiera destinata a dare affaccio all’appartamento cui è collegata e del quale è proiezione verso l’esterno. Se però la terrazza a livello svolge anche la funzione di copertura degli appartamenti sottostanti si applicheranno le regole proprie del lastrico solare.