• di Giuseppe Spoto
• venerdì 10 maggio 2013, 10:30

Manutenzione scale, nessuno sfugge alle spese

Come altri beni sono parte essenziale della comune proprietà

L’approfondimento di questa settimana è dedicato al tema della manutenzione delle scale nella riforma. In via preliminare va ricordato che le spese di manutenzione ricomprendono generalmente le somme necessarie per la revisione, il ripristino o il mantenimento delle parti comuni, in modo da garantire una completa efficienza e funzionalità delle stesse. Si tratta quindi di lavori che hanno lo scopo di preservare il bene contrastando gli effetti dell’usura e del deterioramento nel tempo. Il legislatore però non chiarisce se tra le spese di manutenzione rientrano anche quelle di pulizia delle scale condominiali e quelle relative alla loro illuminazione e tinteggiatura.
Le scale
Le scale sono elementi dell’edificio che consentono l’accesso pedonale dal piano terreno ai diversi piani inferiori e superiori dello stabile. Esse normalmente sono all’interno dell’edificio, anche se è possibile che esistano scale esterne. Vi sono scale a rampa unica, a due rampe parallele oppure a tre rampe e nell’ambito della stessa disciplina rientrano i gradini e le ringhiere, nonché i parapetti, i pianerottoli, le aperture, i corrimani e le finestre. Le scale sono parti comuni dell’edificio salvo titolo contrario e nell’ipotesi di condominio con più scale distinte, ciascuna di esse può considerarsi una comunione parziale.
Ripartizione delle spese
Le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale sono a carico di tutti i condomini, in quanto costituiscono parte essenziale della comune proprietà. La ripartizione è distribuita per metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo e per l’altra metà in relazione ai millesimi di proprietà. Le spese di pulizia, illuminazione e tinteggiatura dovrebbero essere ripartite in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne. Gli stessi criteri di ripartizione delle spese previste per le scale si applicano anche per le spese relative ai pianerottoli e all’ascensore. L’uso intensivo di alcuni condomini rispetto ad altri è stato considerato dalla giurisprudenza un fattore ininfluente ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione, di pulizia e tinteggiatura.
Pianerottoli e ascensore
I pianerottoli non sono menzionati nell’ambito dell’art. 1124 c.c. anche se da una interpretazione sistematica è possibile applicare il regime della comproprietà di tutti i condomini in quanto si tratta di parti dell’edificio necessarie all’uso comune collegate tra di loro tramite le scale. Pertanto, anche per i pianerottoli (come per le scale), la ripartizione delle spese andrà calcolata: metà in base ai millesimi di proprietà e l’altra metà in base all’altezza dei vari piani dal suolo. Questi criteri riguardano le spese relative alla conservazione della cosa comune per mantenere l’uso ed il godimento a vantaggio dei condomini contrastando la naturale deteriorabilità delle strutture. Alle spese di pulizia dei pianerottoli devono contribuire i condomini che ne traggono utilità, cioè i proprietari delle unità immobiliari che vi affacciano. Il criterio di ripartizione delle spese può essere comunque modificato in quanto si tratta di norme derogabili. La legge di riforma estende il criterio di riparto delle spese per le scale anche all’ascensore. Ciò premesso, va ricordato che le spese di installazione dell’ascensore quando il palazzo è sprovvisto devono essere divise in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino.