• di Oliviero Franceschi
• venerdì 23 marzo 2012, 16:53

Nel quadro "B" del 730 novità con l'arrivo della "cedolare secca"

Guida alla compilazione del modello per i redditi 2011. Canoni di affitto tassati con l'imposta sostitutiva di Irpef e addizionali

Fervono i preparativi per i milioni di italiani che anche quest’anno presenteranno il modello 730, magari confidando nei rapidi rimborsi che esso assicura. E per il popolo del mattone il quadro Fabbricati appare sensibilmente rinnovato, anche per dare spazio alla cedolare secca, la nuova modalità di tassazione degli affitti. Continuiamo perciò il nostro viaggio alla scoperta dei segreti del 730 2012..
Cedolare secca
Innanzitutto, due parole per dire cos’è esattamente la cedolare secca. Si tratta di un nuovo regime di tassazione sugli affitti (art. 3 D. lgs 14 marzo 2011, n. 23) che prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce l’Irpef, le addizionali regionale e comunale e le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. Scegliendo la cedolare secca c’è il vantaggio che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote Irpef. Viceversa il reddito assoggettato alla cedolare secca deve essere sommato al reddito complessivo del locatore per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni d’imposta previste dall’articolo 13 del Tuir, le detrazioni per canoni di locazione e, in generale, per gli altri benefici collegati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio l’Isee).
Immobili ad uso abitativo
La cedolare secca è possibile per i soli contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze affittati per finalità abitative. Attenzione ai passi falsi: per beneficiare del regime alternativo occorre comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per la cedolare secca e la rinuncia, per il periodo di durata dell’opzione, all’aggiornamento del canone. Infine, la base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, al quale si applica un’aliquota del 21% oppure del 19% per i contratti di locazione a canone concordato o concertato sulla base di accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, nei Comuni con carenze abitative individuati dalle norme vigenti.
Nuove colonne, la 5..
Se, carta e penna alla mano, avete calcolato che la cedolare secca fosse più conveniente della solita Irpef ora è il momento di vedersela con la dichiarazione dei redditi. Uno dei primi effetti dell’avvento dell’era della cedolare secca è il debutto nel modello 730 di una nuova colonna 5 destinata a riportare il “codice canone”, da riempire naturalmente solo se l’immobile è dato in locazione. Nella colonna 5 perciò indicate uno dei seguenti codici, corrispondenti alla percentuale del canone che viene riportata nella colonna 6, quella dove si comunicano al fisco il canone di locazione su cui poi si pagano le imposte:“1” se si applica la tassazione ordinaria e pertanto il canone annuo di locazione (colonna 6) deve essere indicato nella misura dell’85 per cento; “2” se si applica la tassazione ordinaria ma si tratta di immobili situati a Venezia Centro o nelle isole di Murano, Burano e Giudecca e pertanto il canone annuo di locazione (colonna 6) deve essere indicato nella misura del 75 per cento; “3” se si applica la cedolare secca e pertanto il canone annuo di locazione (colonna 6) deve essere indicato nella misura del 100 per cento.
..E la colonna 11
Se avete indicato il codice 3 nella nuova colonna 5, occorre anche barrare la nuova colonna 11, per indicare al fisco che intendete optare per l’applicazione della cedolare secca sulle locazioni. Attenzione però alle sviste: la casella può essere compilata solo se nella colonna 2 “Utilizzo” è stato indicato uno dei seguenti codici: ‘1’ (locazione parziale abitazione principale), ‘3’ (canone libero), ‘4’ (equo canone), ‘8’ (canone concordato con applicazione dell’aliquota agevolata del 19%), ‘14’ (locazione agevolata di un immobile situato in Abruzzo) e ‘16’ (immobile di interesse storico-artistico locato). Chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva con l’aliquota del 21% o del 19%. Se è stata barrata questa casella è necessario compilare la sezione II del quadro B “Dati relativi ai contratti di locazione o comodato” (righi da B11 a B14).
Locazioni ordinarie
Non sono pochi gli italiani che ricavano un reddito dall’affitto di una casa o di un altro immobile, magari lasciati in eredità, e molti di essi hanno trovato più conveniente applicare la tassazione ordinaria. Per dichiarare questi redditi, compilata la colonna 5, riportate nella colonna 6 del quadro B l’85% del canone di locazione (o il 75% come abbiamo visto poco fa), relativo al periodo di possesso indicato nella colonna 3. I comproprietari devono indicare il canone per intero, a prescindere dalla quota di possesso. Se il contratto comprende sia l’abitazione che le sue pertinenze iscritte in catasto con rendita autonoma, ricordatevi di ripartire l’affitto annuo proporzionalmente alla rendita catastale di ciascun immobile. E se l’inquilino non ha pagato l’affitto? Purtroppo l’Agenzia delle Entrate non vuole sentire ragioni e il proprietario deve comunque dichiarare i relativi importi a meno che sia concluso il procedimento di convalida dello sfratto per morosità dell’inquilino entro il termine di presentazione del 730. Qual è il motivo di questo comportamento del fisco? Indubbiamente nel voler evitare che proprietario e inquilino si accordino alle sue spalle, fingendo che gli affitti non siano corrisposti, per ridurre il prelievo fiscale. Viceversa se si è concluso il procedimento di convalida dello sfratto per morosità, la rendita catastale va comunque dichiarata e nella colonna 7 “casi particolari”, va indicato il codice “4”. Da questo istante comunque inizia la rivincita del proprietario, il quale ha diritto ad un credito d’imposta per i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo scaduti e non percepiti, da indicare nel rigo G2 del quadro G, pari alle imposte pagate “indebitamente” sugli affitti negli anni precedenti.
(2 - continua)

Hanno collaborato Daniele Cuppone e Alberto Martinelli