• venerdì 17 maggio 2013, 17:24

Nuda proprietà al vaglio tra vantaggi e ... rischi

Se è vero che la morsa della crisi frena il mercato immobiliare è altrettanto vero che si fanno largo strumenti giuridici alternativi per l’acquisto di un immobile. La più tradizionale e conosciuta, utilizzata da sempre ma in fase di netto sviluppo, è la vendita della nuda proprietà, con la quale il cedente può continuare ad utilizzare l'immobile finché vive, ma alla sua scomparsa il bene verrà acquisito dall'acquirente e non andrà agli eredi.Il codice civile non fornisce una definizione espressa di tale diritto, il cui contenuto si ricava, per differenza, dal diritto di usufrutto o di abitazione, cioè nel diritto di godere della cosa (nel diritto di abitazione, personalmente), traendone tutte le utilità, nel rispetto della sua destinazione economica. Il primo elemento che bisogna tener presente è che la nuda proprietà è destinata a riconsolidarsi con il diritto minore che la comprime (usufrutto, o anche diritto di abitazione) cioè a tornare piena non potendo eccedere la durata della vita dei loro titolari. Il diritto di abitazione consiste nella facoltà di utilizzare un immobile a fini abitativi, ma non di percepirne l'eventuale reddito (ossia affittando l’immobile, per esempio). In questo senso è un diritto più ristretto dispetto all'usufrutto. Per semplificare il concetto potremmo pensare alla piena proprietà come un bicchiere pieno d'acqua e la nuda proprietà come il bicchiere vuoto, pronto a riempirsi di nuovo non appena venuto meno il diritto minore da cui è gravato, cioè non appena l'usufrutto cessa. Ciò può avvenire per morte del titolare dell'usufrutto o per il trasferimento dello stesso a favore del nudo proprietario e, nel primo caso, senza ulteriore tassazione per il beneficiario, salvo i costi minimi della voltura catastale. Primo su tutti il risparmio economico immediato. Inoltre l'acquirente, se in possesso dei requisiti richiesti, può usufruire delle agevolazioni per la prima casa anche per l'acquisto della nuda proprietà. Si ha inoltre un risparmio indiretto in termini di Irpef e di IMU. Infine un risparmio di gestione, perché al nudo proprietario competono solo le spese straordinarie, restando a carico dell'usufruttuario quelle ordinarie. La nuda proprietà non attribuisce il diritto di godimento dell'immobile e quindi si traduce, per chi la compra, in un investimento destinato al futuro e, in un certo senso, in una scommessa sulla durata della vita di chi si riserva l'usufrutto. Il venditore ha la possibilità di ottenere liquidità immediata, pur conservando la disponibilità del bene ceduto. Naturalmente il bene di cui si cede la nuda proprietà non passerà agli eredi. A differenza del titolare del diritto di abitazione, il venditore che si riserva il diritto di usufrutto ha il diritto - oltre al godimento dell’immobile – di concedere in locazione lo stesso immobile nei termini di legge.


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