• di Giuseppe Spoto
• lunedì 26 maggio 2014, 13:39

Sì alla sopraelevazione, indennità ai condomini

Somma suddivisa fra i proprietari dei piani, in proporzione ai millesimi


L’approfondimento di questa settimana è dedicato alle ipotesi di sopraelevazione degli edifici. Se il contrario non risulta da titolo di acquisto dell’immobile o dal regolamento contrattuale condominiale, il proprietario dell’ultimo piano e il proprietario esclusivo del lastrico solare hanno il diritto di sopraelevazione, ossia il diritto di costruire un nuovo piano con l’obbligo di corrispondere agli altri condomini una indennità. Il diritto di sopraelevare esiste anche nell’ipotesi di terrazza a livello, se questa assolve alla funzione di copertura dell’edificio.
Indennità
Per calcolare l’indennità di sopraelevazione occorre dividere il valore attuale del suolo sul quale poggia l’edificio, o della parte su cui è realizzata la sopraelevazione, per il numero di piani, compreso quello di nuova costruzione, detraendo dal quoziente così ottenuto la quota spettante al beneficiario stesso della sopraelevazione. La somma va suddivisa fra i proprietari degli altri piani, in proporzione ai millesimi. Per “valore attuale” si intende il valore al tempo in cui la sopraelevazione è realizzata. Si discute sulle motivazioni che prevedano l’obbligo di pagare l’indennizzo: secondo una tesi, l’indennità è dovuta perché la nuova costruzione determina un maggior utilizzo dei muri maestri comuni da parte del condomino che esercita tale diritto, mentre secondo un’altra tesi, l’indennità trova il fondamento nel fatto che colui che realizza la nuova costruzione occupa comunque la colonna d’aria sovrastante l’edificio, il cui valore è ricompreso tra i condomini in relazione ai millesimi. Se si considera prevalente tale ultima tesi, chi effettua la sopraelevazione non sarà obbligato al pagamento di nessuna indennità, qualora abbia precedentemente acquistato come proprietario unico la colonna d’aria sovrastante. L’indennità di sopraelevazione spetta ai condomini e ai loro successori, anche nell’ipotesi in cui la loro unità immobiliare non si trovi sotto il nuovo piano.
Revisione millesimi
In caso di sopraelevazione è richiesta la revisione dei millesimi quando si altera per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare. Il proprietario che realizza la sopraelevazione deve ricostruire il lastrico solare.
Requisiti
È bene ricordare che il proprietario che realizza la sopraelevazione deve però tenere conto dei requisiti di legge. La soprelevazione non può essere fatta, quando le condizioni dell’edificio non lo consentano. Per questa ragione è necessario dimostrare che l’edificio sia in grado di sopportare il peso del nuovo piano. Un altro requisito che deve essere rispettato è il decoro architettonico, pertanto ciascun condomino interessato potrebbe opporsi. Il diritto di sopraelevazione è comunque subordinato al rispetto della distanza legale fra le costruzioni. La giurisprudenza ha considerato illegittima, la sostituzione del tetto con una terrazza, ritenendo che tale ipotesi non possa rientrare nell’esercizio di un diritto di sopraelevazione, ma si tratti solamente di una destinazione ad uso esclusivo della cosa comune da parte del proprietario dell’ultimo piano, pertanto non ammissibile.
Sottosuolo
Non esiste per il sottosuolo un diritto corrispondente a quello che vale per la sopraelevazione, pertanto nessun condomino potrà, senza il consenso degli altri condomini, scavare in profondità per ottenere nuovi locali o per ingrandire i locali preesistenti.