• di Lucilla Quaglia
• venerdì 13 gennaio 2012, 22:48

“Supercondominio”, le nuove regole ai raggi X: contenimento della spesa e migliore efficienza

L'assemblea, chiamata a deliberare su beni comuni, deve essere formata da tutti i condomini che ne fanno parte: si applica l'art.1136 cod. civile

La complessità delle nostre città ha dato vita a tante realtà diverse. Spesso, all’interno di un quartiere, ci si ritrova ad abitare all’interno di vere e proprie mini città. Nasce quindi l’esigenza di capire la loro gestione. L'espressione “supercondominio” viene comunemente accolta per indicare il fenomeno,nuovo e sfornito di un'adeguata elaborazione giuridica, che si verifica quando più edifici, ciascuno autonomo e a sua volta in regime condominiale o anche in proprietà singola, mantengano tuttavia parti o servizi destinati all'uso comune.
Il supercondominio
Il supercondominio è un concetto utile per descrivere dei complessi edilizi formati da più fabbricati tra loro collegati da beni e servizi funzionali al miglior godimento delle unità immobiliari che li compongono. Ma quali sono le norme di legge che disciplinano il supercondominio? Quelle che si occupano del condominio. Per chiarire meglio il concetto gli esperti citano una recente sentenza della Cassazione, la n. 17332 del 17 agosto scorso, che ribadisce il legame funzionale e/o materiale tra due beni, di modo che uno di essi sia legato all'altro consentendo una migliore globale utilizzazione delle due realtà.
Il legame tra due beni
Si pensi alla strada interna al complesso edilizio che conduce ai vari edifici o ancora al cancello che delimita e chiude l'area di proprietà esclusiva. Si pensi ancora alle tubature dell'impianto idrico, di proprietà comune a tutti i condomini fino al punto di diramazione verso i singoli edifici. Stesso discorso per l'impianto di riscaldamento, per quello d'illuminazione e per l'alloggio e i locali usati dal portiere. Tutte cose che rendono possibile il pieno godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Perché i partecipanti al supercondominio sono i singoli condomini e non le compagini che lo compongono. Ogni prassi o diverso accordo sarebbe illegittimo (si veda Cassazione, 13 luglio 1997 n. 5333). Salvo diversa indicazione degli atti d'acquisto o del regolamento del supercondominio, i beni e i servizi devono considerarsi in comunione (Cassazione 7 luglio 2000 n. 9096).
Il portiere
L'assemblea, chiamata a deliberare su beni e servizi comuni del supercondominio, deve essere formata da tutti i condomini che ne fanno parte. Si applicano in tal senso le disposizioni dell'art.1136 codice civile per la convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze. Devono conseguentemente dichiararsi nulle le deliberazioni relative alla divisione del servizio di portierato e al licenziamento del portiere, assunte dall’assemblea formata dai condomini di un solo fabbricato mentre il servizio era comune anche ad altro edificio, parte del complesso, i cui condomini non erano stati invece convocati (Cass. sez.II, 8 agosto 1996, n. 7286).
Condominio “normale”
Oltre agli aspetti proprietari e di ripartizione dei costi, il supercondominio è soggetto anche alle norme di gestione di una compagine condominiale. Ciò significa che esso deve essere amministrato per mezzo dell'assemblea, cui devono partecipare i singoli condomini e l'amministratore - obbligatorio quando ci sono più di quattro partecipanti al supercondominio - e nell'osservanza della legge e del regolamento, necessario quando i supercondomini sono almeno undici. Il supercondominio, quindi, è un normale condominio per tutti quei beni che rendono possibile o anche solamente migliore il godimento delle unità immobiliari ubicate nei vari edifici che lo compongono. È una comunione in relazione a quelle cose il cui godimento, invece, è fine a se stesso.
Composizione dell'assemblea
L'assemblea del cosiddetto supercondominio deve essere composta da tutti i partecipanti dei singoli condomini che ne fanno parte (Cassazione 13 luglio 1997 sentenza numero 5333). È nulla la clausola del regolamento contrattuale di condominio che preveda che l'assemblea di un supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condomini o da singoli condomini delegati a partecipare.
Funzione dei beni comuni
Il criterio per decidere se si applichino le norme sul condominio o sulla comunione si rinviene nella funzione strumentale o autonoma dei beni comuni (Cassazione 7 luglio 2000 sentenza n. 9096).
Le spese
La ripartizione delle spese verrà calcolata base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo, per i beni in (super) condominio. In parti uguali, a meno di diversa pattuizione, per i beni in comunione. Cosa può essere considerato in comunione? Si pensi a un campo da tennis o a una piscina. Tutte cose che aggiungono pregio e confort alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma nessuna è funzionale al godimento delle medesime. Una casa senza piscina è cosa ben diversa da una senza impianto idrico.
I millesimi
Misure di equità. Per procedere alla determinazione dei millesimi (che esprimono la misura della partecipazione dei singoli alle cose comuni supercondominiali), occorre preventivamente stabilire quale sia la partecipazione di ciascun "lotto" (cioè il singolo condominio) alle spese comuni supercondominiali, (fatto uguale a mille il valore complessivo delle cose e dei servizi comuni supercondominiali), quindi all'interno dei singoli lotti sarà bene determinare proporzionalmente il valore delle singole proprietà.