• di Oliviero Franceschi
• venerdì 18 gennaio 2013, 16:47

Terreni da vendere? Il fisco riduce le imposte

Riaperti i termini per beneficiare della rivalutazione del valore


La recente legge di stabilità da poco approvata ha riaperto i termini per rivalutare i terreni posseduti. E per chi si apprestasse a vendere il proprio bene potrebbe essere decisamente un buon affare. Vediamo insieme come fare..
Legge di stabilità
La legge di stabilità (che altro non è che la vecchia finanziaria) ha reintrodotto la possibilità di rivalutare il valore dei terreni posseduti, allo scopo di ridurre la plusvalenza che si determina in caso di vendita e sulla quale si pagano le imposte sul reddito. Il comma da “consultare” per gli amanti del diritto è il n. 473 dell’art. 1 della Legge 24 dicembre 2012, n. 228. La norma interessa i terreni (agricoli o edificabili) posseduti al 1° gennaio 2013 e consente di rivalutarne il valore versando un’imposta sostituiva del 4%, in modo da ridurre o azzerare la plusvalenza che si determina al momento della futura vendita. La plusvalenza è data dalla differenza tra il valore di vendita del terreno e quello iniziale di acquisto, aumentato delle spese fiscalmente riconosciute. Diversi sono i fattori che possono portare ad una grossa plusvalenza: il caso tipico è il passaggio del terreno da agricolo a edificabile, evento che ne fa lievitare enormemente il prezzo finale. Ebbene, su questo valore aggiunto il Fisco vuole la sua parte. Per ridurre il prelievo fiscale, i contribuenti possono adeguare il valore dei beni a quello di mercato alla data del 1° gennaio 2013. Il nuovo valore deve essere attribuito mediante una perizia giurata e potrà essere assunto in luogo del costo o del valore di acquisto del terreno, ai fini della determinazione della plusvalenza o della minusvalenza. Attenzione: l’imposta sostituiva si versa sul nuovo valore di perizia e non sulla differenza tra costo di acquisto e valore di perizia.
A chi vanno i benefici
Non tutti i terreni possono usufruire della rivalutazione: deve trattarsi di terreni agricoli o edificabili posseduti alla data del 1° gennaio 2013 e non è quindi possibile rivalutare terreni che venissero acquistati successivamente. Inoltre i terreni devono essere posseduti da: a) persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa, b) società semplici ed enti non commerciali anche non residenti. Di conseguenza sono in ogni caso esclusi dalla rivalutazione, i terreni posseduti da imprese commerciali.
Termini di pagamento
L’imposta sostitutiva del 4% va versata entro il 30 giugno 2013, utilizzando il modello F24 codice tributo ”8056”. Si può anche scegliere di dividere l’ammontare in 3 rate annuali di pari importo, la prima delle quali, dovrà essere versata entro il prossimo 30 giugno, mentre le altre due hanno come scadenza il 30 giugno 2014 e il 30 giugno 2015. L’importo delle rate successive alla prima va maggiorato degli interessi legali del 3%.
Perizia di stima
La perizia giurata di stima va redatta, sempre entro il 30 giugno 2013, da soggetti iscritti negli Albi degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari e industriali edili con specializzazione edile, nonché dai periti regolarmente iscritti alle Camere di Commercio, industria, agricoltura e artigianato. Il costo sostenuto ed effettivamente rimasto a carico del contribuente per la relazione giurata di stima, può essere portato in aumento del valore di acquisto del terreno. Se però il rogito di vendita avvenisse prima del 30 giugno, anche la perizia andrà anticipata poiché il valore periziato rappresenta il valore minimo di riferimento anche per le imposte dovute con la vendita, cioè le imposte ipotecarie, catastali e di registro.
Valutare la convenienza
Ma in fin dei conti, è davvero utile adeguare il valore di un terreno? Proviamo a fare un esempio. Il signor Verdi possiede un terreno edificabile acquistato nel 2000 a 12.911,42 euro. Ipotizziamo che il valore di perizia al 1° gennaio 2013 sia pari a 70.000 euro. Per la perizia, il signor Verdi ha speso 2.000 euro.  Imposta sostitutiva dovuta = € 2.800 (4% di € 70.000). Ipotizziamo che a dicembre 2013 il signor Verdi venda il terreno a 80mila euro. 1° ipotesi.A seguito della rivalutazione, la plusvalenza da assoggettare ad Irpef sarà pari: prezzo di vendita € 80.000 - Valore di perizia € 70.000 - Costo della perizia € 2.000. Plusvalenza € 8.000. 2° ipotesi. Se, invece, il Signor Verdi non rivalutasse il terreno, la plusvalenza sarebbe superiore. Infatti: prezzo di vendita € 80.000. prezzo di acquisto € 12.911. Plusvalenza € 67.089 . Per semplicità, nell’esempio, abbiamo adottato un prezzo di acquisto pari a quello originario, cioè a quello effettivamente pagato nel 2000 dal Sig. Verdi. Ma è bene precisare che il costo di acquisto deve essere aumentato di ogni altro costo inerente e rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Le alternative
In alternativa alla rivalutazione, sulle cessioni di terreni agricoli le persone fisiche possono versare un’imposta sostitutiva del 20% invece che l’Irpef. Per applicare l’imposta sostitutiva, il venditore deve farne richiesta al notaio che, a sua volta, provvederà ad applicare e a versare l'imposta sostitutiva per conto del cedente. Questa possibilità può rendere meno conveniente in alcuni casi rivalutare il terreno, dato che “l’aggiornamento” richiede di versare il 4% sull’intero valore del bene, mentre l’imposta sostitutiva del 20% si applica solo sulla plusvalenza.In generale, il ricorso alla rivalutazione è senz’altro conveniente in presenza di plusvalenze rilevanti, oltre che nella vendita di terreni edificabili, per i quali non è possibile applicare l’imposta sostitutiva. Inoltre, la tassazione con imposta sostitutiva del 20% non può essere chiesta quando sul terreno siano stati eseguiti lavori di lottizzazione.

Hanno collaborato Daniele Cuppone e Alberto Martinelli