• di Giuseppe Spoto
• sabato 6 ottobre 2012, 17:01

Tra diritti d'uso e servitù i vincoli dell'ordinamento

Locali di pertinenza, utilità e eredità controverse. La normativa

L’approfondimento di questa settimana riguarda il caso specifico di un soggetto che è proprietario sia di un appartamento, sia di un separato locale che utilizza come garage. La persona di cui si tratta decide di vendere solo l’appartamento, ma non il garage. Nell’ipotesi considerata, il locale utilizzato come garage non costituisce pertinenza dell’appartamento e rimane al venditore. Se tuttavia il venditore concede all’acquirente dell’appartamento per un tempo indefinito di parcheggiare l’auto nel locale, in virtù di espressa convenzione, potrebbe insorgere un problema circa l’eventuale configurazione di tale diritto. Rimane controverso anche se gli eredi del defunto venditore possano richiedere la restituzione del locale. Il quesito è stato posto da un lettore e la risposta dipenderà a seconda che tale diritto di parcheggio sia inquadrabile all’interno dello schema della servitù ovvero del diritto di uso.
Servitù
La servitù consiste in un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo che appartiene ad un diverso proprietario. Il diritto di servitù comprende tutte le facoltà accessorie. La costituzione di diritti di servitù è ammessa, purché non si tratti di diritti personali, a contenuto obbligatorio.
Servitù irregolari
Si parla di servitù irregolari per indicare quelle servitù per le quali uno speciale servizio o utilità di un fondo sono attribuiti ad una determinata persona in via obbligatoria e personale. Il nostro ordinamento non ammette la facoltà di costituire servitù meramente personali, pertanto una eventuale convenzione tra venditore e acquirente per l’utilizzo a favore di quest’ultimo del parcheggio in un locale che non costituisce pertinenza dell’immobile oggetto della vendita dovrebbe più correttamente inquadrarsi come diritto di uso.
Diritto di uso
Nell’ipotesi affrontata il diritto di usare il locale come parcheggio ha natura personale e non potrà trasmettersi a danno degli eredi. A ben vedere il vincolo sul locale non è stato posto per l’utilità di un altro immobile, cioè non si tratta di una servitù basata sul rapporto di servizio tra fondi diversi ma è piuttosto un beneficio che ha natura personale. L’acquirente non potrà quindi opporre agli eredi del venditore il diritto di uso che gli è stato concesso, tranne che non sia stipulato un diverso e nuovo accordo. Questa soluzione non potrà invece essere seguita se il garage costituisce pertinenza dell’appartamento, perché in tal caso dovrà seguire le sorti dell’immobile trasferito.
Pertinenze
Si definiscono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa, senza però formare con questa parte integrante. La pertinenza va distinta anche dalle cose accessorie che non sono stabilmente legate alla cosa principale.Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici, ma se non sono espressamente oggetto di tali specifici accordi, si trasferiscono insieme alla cosa principale. Il vincolo pertinenziale tra due beni finisce di esistere se il proprietario della cosa principale manifesta l’intenzione di non servirsi più della pertinenza in funzione della cosa principale, quando la pertinenza si distrugge o quando la pertinenza smette di essere idonea ad adempiere la sua funzione. Cessato il vincolo pertinenziale la circolazione dei beni potrà seguire sorti diverse e quindi potranno essere alienati separatamente.