• Giovedì 30 Agosto 2018, 14:26

Vendere casa con un inquilino dentro si può: ecco come

Quando si decide di vendere una casa data in affitto, la procedura può essere complessa o in alcuni casi difficile o impossibile da compiere. Vediamo quali sono le casistiche che si possono verificare in fase di vendita della casa con un inquilino al suo interno.

La vendita della casa quando si è in possesso di un contratto di affitto ancora valido, può diventare un passo difficile da compiere ma di certo non impossibile. Per affrontare questo tema quindi, è necessario munirsi delle dovute precauzioni nei confronti dell’inquilino che, in questa fase può diventare un importante alleato nonché una buona fonte di informazioni ma anche il peggior nemico del venditore. Vediamo in che modo si può vendere il proprio immobile in questi casi.

Diritti e doveri dell’inquilino nei confronti dell’immobile locato
Quando il proprietario dell’immobile decide per qualsiasi ragione di vendere il suo bene dato in locazione, può farlo in qualsiasi momento solo che l’inquilino può avanzare la proposta di acquisto in maniera preferenziale. Ciò è possibile in base alla legge numero 431 del 1998. Stiamo parlando della riforma delle locazioni. Questa viene regolamentata inserendo il diritto di prelazione dato all’inquilino sull’immobile da vendere.

Il diritto di prelazione: cos'è e come si applica
L’ordinamento italiano stabilisce che la prelazione è un diritto che viene dato al titolare di un contratto di affitto. Questo infatti godrà in fase di vendita, di una posizione di preferenza rispetto ad altri potenziali acquirenti esterni, pur dovendo rispettare le stesse condizioni per la conclusione della compravendita. È possibile usufruire della prelazione legale quando trova fondamento della legge oppure si verifica la prelazione volontaria quando vi è accordo espresso tra le parti.

La causa di prelazione in altre parole, determina una posizione di libertà del concedente che potrà decidere se stipulare un certo contratto con il contraente da lui scelto. Il vincolo però, si traduce nel cosiddetto obbligo di denuntiatio. In base a questo proprio il concedente dovrà comunicare al prelazionario di voler concludere la compravendita in base alle condizioni stabilite, nel rispetto dei termini previsti per la prelazione. La denuntiatio si concretizza nella proposta contrattuale e nella comunicazione vincolante per il potenziale acquirente. Quando la comunicazione viene omessa e la prelazione non viene rispettata, il prelazionario potrà rimediare in base alla natura dell’istituto, se questo sarà volontario o legale.

Diritto di prelazione volontaria e legale
Si dice volontaria la prelazione quando viene prevista dalle parti in modo convenzionale. Il patto di prelazione è menzionato nel contratto distinto e quindi nel principale. La sua efficacia è obbligatoria e vincolante solo per le parti in causa. Si tratta di un istituto che non viene iscritto espressamente nel codice civile ma è possibile desumerlo dall’articolo 1566 anche in riferimento alla realizzazione degli interessi meritevoli di tutela, come viene stabilito dall’articolo 1322 del codice civile.

Cosa succede quando vi è inadempimento del patto di prelazione? In questo caso il contratto resta efficace tra il concedente ed il terzo mentre il prelazionario avrà accesso al risarcimento del sanno subito.
È riconosciuta la previsione della prelazione anche attraverso il testamento, vi è l’imposizione dell’onere sulla successione e di chi è legato in modo obbligatorio al defunto. Per cui sarà a carico dell’erede che vi succede.
Quando si parla di prelazione legale invece, vi è una norma di legge espressa a riguardo. La prelazione viene quindi assistita dall’efficacia legale. Quando si viola questo diritto il prelazionario potrà rivalersi anche sul terzo. Vi è in questo caso una dichiarazione recettizia unilaterale. Questa infatti, determina la sostituzione del prelazionario che viene meno rispetto al terzo che vorrà acquistare. Quindi, con la sola dichiarazione il retraente subentra la terzo nel caso in cui ilnegozio sia in conclusione.

Abbiamo la prelazione legale propria e impropria. È propria quando viene tutelata la proprietà del prelazionario. Potrà essere esercitata utilizzando condizioni pari a quelle degli altri potenziali contraenti. Si parla di prelazione legale impropria quando viene tutelato un interesse pubblico. In questo caso le condizioni tenderanno a favorire il prelazionario.

Si può rinunciare al diritto di prelazione?
Chi non intende esercitare il diritto di prelazione dovrà dare una comunicazione valida al concedente. La rinuncia però, dovrà avvenire dopo la denuntiatio del concedente. Secondo la dottrina è possibile che la prelazione preesista alla denuntiatio, ammissibile però come rifiuto della proposta.

La posizione del proprietario dell’immobile?
In questo caso il proprietario dell’immobile che concede il diritto di prelazione al conduttore avrà la possibilità di esercitare le sue facoltà secondo coscienza.

Quali sono le eccezioni al diritto di prelazione?
Non sempre è possibile rivalersi del diritto di prelazione. L’ordinamento italiano prevede una serie di eccezioni a riguardo. Ad esempio quando l’immobile è in comproprietà a titolo di comunione ereditaria, la prelazione dei coeredi è più importante rispetto a quella a cui avrebbe diritto il conduttore.
Quando la vendita avviene nei confronti del coniuge ma anche di parenti che rientrano nel secondo grado, non vi è necessità di dare una comunicazione scritta nel caso di vendita.

Come avviene la comunicazione relativa alla prelazione
Quando vi è il diritto di prelazione sull’immobile, il locatore dovrà fornire una documentazione scritta riguardo le sue intenzioni circa la vendita dell’immobile. Questa potrà essere valida solo se si tratta di un atto notificato a mezzo dell’ufficiale giudiziario. L’atto dovrà inoltre contenere tutte le condizioni relative alla compravendita. Il conduttore o i conduttori in questo caso, potranno decidere di esercitare il diritto di prelazione verso l’immobile. Dovrà farlo però, entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione con un atto da notificare al locatore, servendosi sempre dell’ufficiale giudiziario. In questo caso, entro trenta giorni dopo la notifica della comunicazione dovrà provvedere a versare il prezzo relativo all’acquisto, secondo ciò che verrà indicato.

Vi è la possibilità di dare disdetta senza alcun motivo?
Quando il diritto di prelazione è soggetto ad alienazione a terzi, dopo aver dato intimazione della disdetta del locatore con volontà di recedere, si potrà riscattare l’immobile nei confronti del terzo.
Quando vi è disdetta immotivata non vi sarà diritto di prelazione. In questo caso la disdetta intimata illegittimamente per la prima scadenza, il conduttore sarà obbligato solo al rinnovo del contratto.

Quando si può vendere casa con l’inquilino al suo interno
Dopo aver analizzato gli aspetti relativi al diritto di prelazione, possiamo passare alla questione pratica relativa alla vendita di un immobile locato. Come abbiamo già anticipato, l'inquilino può diventare un buon alleato o il peggior nemico del proprietario.
Diventa un buon alleato quando i rapporti sono sempre stati ben mantenuti. Per cui, un inquilino potrà illustrare in maniera corretta al potenziale acquirente tutto ciò che può essere di suo interesse ai fini dell’acquisto. Diventa il peggior nemico quando i rapporti non sono buoni e quindi potrà decidere di fare degli sgarri al proprietario, presentando la casa in pessime condizioni e anche sporca. In questo caso l’impressione dell’acquirente potrà cambiare e la vendita potrà non avvenire.
È importante, da parte del proprietario come abbiamo visto, chiedere all’inquilino se è intenzionato all’acquisto prima di rivolgersi ad un eventuale acquirente esterno. Ciò però, dovrà essere detto per tempo, in modo che l’inquilino possa organizzarsi per tempo nel cercare una nuova soluzione o reperire i fondi necessari all’acquisto.
È bene anche agevolare l’uscita di casa dell’inquilino. La regola fondamentale è quella di non creare alcun attrito con lui. Indicare altri immobili in affitto che abbiano più o meno le stesse caratteristiche, sarebbe una buona norma, così come dare la possibilità di recedere anticipatamente al contratto di affitto, in attesa di vendita.
Per risarcire anche del fastidio relativo alle continue visite dei potenziali acquirenti, è bene anche proporre degli sconti sulle mensilità, a patto che la casa venga mostrata nel migliore dei modi.

Nel caso in cui vi siano ostilità da parte dell’inquilino…
Se l’inquilino non vuole saperne di lasciare l’immobile fino a scadenza del contratto, è necessario arrendersi all’idea di aspettare la fine dell'affitto e poi procedere alla vendita dell’immobile. È necessario inoltre, dare comunicazione dell’intenzione di vendita sei mesi prima della scadenza del contratto, lasciando il tempo per poter decidere il da farsi.
È molto importante anche saper adottare dei modi adatti alla comunicazione della decisione di vendita. Per cui, mai dare poco preavviso a chi deve abbandonare la casa e ovviamente anche i modi in cui viene comunicata la propria decisione può compromettere il rapporto tra le due parti.

Cosa succede se la compravendita va a buon fine ma vi è il conduttore che resiste allo sfratto?
Una delle paure più grandi di chi acquista casa con un inquilino al suo interno, riguarda proprio la sua resistenza ad andarsene una volta scaduto il contratto di locazione, con una conseguenza relativa al procedimento di sfratto.
Il Tribunale di Napoli si è espresso a riguardo, emanando una sentenza dove venditore e compratore possono inserire una clausola in contratto di compravendita relativa al conduttore. Questo dovrà abbandonare l’appartamento dopo la scadenza del contratto, nel caso in cui questo non voglia andarsene il contratto di compravendita si ritiene sciolto, senza rivolgersi ad un giudice. In questo caso ci si potrà avvalere di una dichiarazione semplice dell’acquirente che vorrà avvalersi di questo diritto legittimo. Ciò è valido solo quando il conduttore decida di non lasciare l’appartamento.
È possibile indicare in atto anche la data precisa entro il quale il conduttore dovrà abbandonare la casa, oppure riferirsi alla scadenza del contratto di affitto.
Nel caso in cui non vi è abbandono spontaneo cosa succede? Vi è la possibilità di non avvalersi della clausola risolutiva e procedere per via legale, oppure potrà scioglierlo e svincolarsi definitivamente dal contratto. Nel caso di compromesso non sarà necessario firmare l’atto e il venditore dovrà restituire i soldi ricevuti in acconto. Se vi è stato già il rogito, l’immobile torna al primo venditore attraverso il passaggio di proprietà. Grazie alla collaborazione del venditore, non sarà necessario far valere i propri diritti dinanzi ad un giudice.