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  • Mercoledì 14 Febbraio 2018, 11:33

Il preliminare a regola d’arte garantisce un acquisto sicuro

Il preliminare di vendita è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non conse ntono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa. È consigliabile rivolgersi al notaio fin dall’inizio delle trattative, prima ancora di firmare proposte di acquisto o preliminari, in modo da poter considerare insieme a lui ogni aspetto dell’operazione.

È importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto. Quest’ultima - di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare - è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. È accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra. Tale somma resta “bloccata” per tutta la durata di validità della proposta di acquisto, nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo che l’affare venga concluso. 

La sottoscrizione del preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, impegna, invece, da subito entrambe le parti. È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia nel caso di acconti prezzo sostanziosi, di tempi lunghi tra preliminare e definitivo o se il venditore è un soggetto fallibile, è opportuno chiedere la trascrizione del contratto preliminare, operazione per la quale è indispensabile l’intervento del notaio.

Cosa deve contenere un contratto preliminare?
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. È fondamentale che tali elementi vengano indicati, pena la sua nullità. 

È consigliabile, proprio per evitare incertezze sull’oggetto del contratto, procedere all’identificazione dei beni anche allegando al contratto preliminare le planimetrie catastali degli immobili in vendita.

E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare. È quindi consigliabile farsi seguire da un professionista esperto – come il notaio - già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio. Ricordiamoci che l’acquisto di una casa è un passo importante e spesso costituisce l’investimento più importante della famiglia.

Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente. La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l’atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare. Le tutele fornite dalla trascrizione valgono anche per il caso di fallimento del venditore e anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare.
 
Infatti la norma riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori. Attenzione però, perché queste tutele specifiche, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.

Consiglio Nazionale del Notariato

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