• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 6 Marzo 2017, 09:52

Ascensore, come ripartire le spese di manutenzione

Per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in base all’altezza del piano 

L’approfondimento di questa settimana è dedicato all’ascensore. L’art. 1124 c.c. estende all’ascensore la disciplina che riguarda le scale in un condominio. Le spese di manutenzione dovrebbero così essere ripartite fra i condomini per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in base all’altezza di ciascun piano dal suolo. Tale criterio può essere modificato all’unanimità.
 
Responsabilità dei condomini
 
La Corte di Cassazione, seconda sezione civile, nella sentenza n. 44636/2017 ha ritenuto responsabili per le lesioni gravissime occorse alla bambina caduta nel vano ascensore tutti i condomini e non soltanto quelli della scala in cui era ubicato l’ascensore. Il ragionamento della Corte si basa sulla considerazione secondo cui il condominio parziale serve a semplificare i rapporti di gestione ma non fa venir meno la responsabilità di chi abita in un’altra scala. Gli obblighi di adeguamento alle norme di legge e il rispetto delle norme sulla sicurezza valgono quindi per tutti i condomini e non soltanto per quelli del c.d. condominio parziale.
 
Adeguamento normativo

Le spese relative all’adeguamento dell’ascensore alle prescrizioni di legge in materia di sicurezza o comunque alle norme che presidiano la salute e l’incolumità delle persone seguono la regola della proprietà dell’impianto e non quelle relative all’utilizzo. Il condominio è responsabile a mente dell’art. 2051 c.c. per responsabilità da custodia dell’impianto dei danni causati dall’ascensore, a meno che non venga provato il caso fortuito, la colpa del danneggiato o il fatto del terzo. Va ricordato che l’ascensore non può essere utilizzato da minori di dodici anni non accompagnati.
 
Installazione

Un nuovo ascensore può essere installato successivamente, anche quando non è stato previsto al momento della costruzione dell’edificio. È però necessaria l’approvazione della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500/1000. Potrebbe essere installato perfino a spese di uno o più condomini soltanto e gli altri potrebbero decidere di subentrare in un secondo momento, pagando la quota relativa. Le spese di installazione vanno divise in base ai millesimi, mentre le spese relative all’utilizzo seguono un doppio criterio che tiene conto per metà dei millesimi e per l’altra metà dell’altezza di ciascun piano. La Cassazione con sentenza n. 24235 del 29 novembre 2016 ha considerato illegittima l’installazione di un ascensore che precludeva il diritto di godimento dei beni comuni e nella stessa direzione va anche ricordata la sentenza della Cassazione n. 4726 del 10 marzo 2016 che ha dichiarato inammissibile la realizzazione di un nuovo ascensore esterno se limita la visuale del proprietario nel condominio.
 

Numero di utenti

Le spese dell’ascensore non si possono suddividere tenendo conto del numero di persone che abitano un nucleo familiare e l’eventuale delibera che decidesse in tale modo, tenendo conto del maggiore uso dovrebbe essere considerata nulla, a mente di quanto stabilito dal Tribunale di Roma, nella sentenza n. 11776 del 10 giugno 2016, perché ciò contrasterebbe con i criteri di ripartizione delle spese stabiliti ex art. 1124 c.c. Vi potrebbero essere tuttavia alcuni espedienti come l’inserimento della gettoniera che permetterebbe di ovviare all’inconveniente, soprattutto nelle ipotesi di studi professionali aperti al pubblico realizzati all’interno del condominio con molti utenti.