• Mercoledì 2 Maggio 2018, 16:37

Lastrico solare e terrazza: le responsabilità dei condomini

Lastrico solare o terrazza? La differenza non sta solo nella terminologia specifica utilizzata, ma anche in ciò che ne consegue: costi, spese di manutenzione, responsabilità civile e per danni. La distinzione tra le strutture porta infatti con sè molti strascichi. Molti malumori, liti, cause a livello condominiale riguardano proprio i danni causati da questo genere di strutture. La causa più frequente di richieste di risarcimento riguarda le temute infiltrazioni.
Vediamo quindi nel dettaglio quali sono le differenze tra le due tipologie e cosa prevedono la normativa e la giurisprudenza a questo riguardo.

Quali sono le differenze tra lastrico solare e terrazzo
Per lastrico solare si intende una superficie piana che si trova sulla parte superiore di un edificio. La sua funzione è fondamentalmente quella di copertura della costruzione.

Se questa superficie è invece delimitata da un parapetto, allora il lastrico solare si trasforma automaticamente in terrazzo o terrazza a livello. A questo punto la sua funzione principale diventa quella di affaccio o di passaggio e si distingue quindi per questo motivo dal lastrico solare.

Il lastrico solare può essere di proprietà comune del condominio, ma può essere spesso data in uso esclusivo ad un condòmino. Ciò comporta responsabilità in capo a persone diverse.

Lastrico solare ad uso esclusivo
La principale questione da affrontare in merito a lastrico solare e terrazze riguarda la ripartizione delle spese per la loro manutenzione e riparazione. Secondo recenti orientamenti della Corte di Cassazione, la responsabilità a livello finanziario è in capo al proprietario o comunque a chi utilizza in modo esclusivo il lastrico solare.

Cassazione e giurisprudenza ne individuano l'uso esclusivo nel caso in cui vi possa accedere solamente il proprietario attraverso una scala all'interno dell'appartamento situato sotto il lastrico.

Lastrico solare di proprietà condominiale
Il caso opposto si ha quando invece il lastrico solare non viene concesso in uso esclusivo ad un condomino, ma rimane di proprietà dell'intero condominio. In questa ipotesi, come abbiamo visto, la sua unica funzione è infatti quella di dare copertura all'edificio. Appare quindi chiaro come le spese per la sua manutenzione e riparazione spettino a tutti i condomini, in base ai millesimi.

Nel caso in cui, invece, il lastrico sia una pertinenza di un condòmino, questo deve contribuire per un terzo della spesa, mentre la cifra restante va suddivisa tra gli altri condomini.

Questa consuetudine è confermata dalla giurisprudenza e viene ribadita anche dalla Corte di Cassazione nel 2012. Si chiarisce infatti che all'interno di un condominio il lastrico solare - anche nel caso in cui sia stato attribuito in uso esclusivo o sia addirittura di proprietà di uno dei condòmini - ha la funzione di copertura dell'edificio. Di conseguenza l'obbligo di provvederne alla riparazione o ricostruzione, a patto che non derivi da una situazione che può essere imputata solamente a detto condòmino, è responsabilità di tutti, con ripartizione delle spese secondo i millesimi.

Da tale disposizione deriva che il condominio risponde per i danni causati al condominio o a terze persone se questi sono dovuti a mancata o scarsa manutenzione del lastrico solare.

Obbligo di riparazione della terrazza
Se fino ad ora abbiamo parlato di lastrico solare, vediamo quali sono le responsabilità del condominio e dei singoli quando si parla di terrazze.

In questo caso la responsabilità per quanto riguarda la riparazione riguarda tutti i condomini, sempre in base ai millesimi.

Anche qui la giurisprudenza si è ampiamente espressa a riguardo, affermando che - fungendo la terrazza. anche se di proprietà di un singolo condomino, da copertura nei confronti degli appartamenti che si trovano al di sotto - ha in conclusione la stessa funzione di un lastrico solare. Di conseguenza, anche se è di proprietà o in uso esclusivo di un condomino, tutti i condomini devono contribuire alla sua riparazione o ricostruzione.
Le infiltrazioni che provengono dal lastrico a causa di scarsa manutenzione possono quindi causare dei danni di cui sono responsabili tutte le persone che non hanno provveduto alla corretta conservazione. Chi dovrà pagare dunque? Per un terzo chi è proprietario o ne ha l'uso esclusivo e per gli altri due terzi i condomini che utilizzano il lastrico come copertura.

A chi chiedere i danni
Se siete proprietari di un appartamento che ha subito dei danni a causa del lastrico solare o della terrazza sovrastante, potrete chiedere i danni sia al condominio (attraverso il suo amministratore) che al condomino che ha in uso esclusivo la terrazza in questione. Anche in questo caso viene applicata la regola dei due terzi a carico del condominio (e suddiviso di conseguenza in base ai millesimi) e di un terzo in capo al proprietario o al condomino che ne ha l'uso esclusivo.

La Cassazione, con la pronuncia 3239 del 2017, conferma questo orientamento, ma offre ulteriori dettagli per la risoluzioni delle frequenti diatribe a livello condominiale. Viene infatti chiarito che per essere in grado di individuare la responsabilità nel caso in cui si verifichino danni causati dal lastrico solare, è necessario effettuare delle perizie tecniche. Queste indagini dovranno analizzare quali siano state le cause specifiche e risalire alle responsabilità pratiche. Tanto per fare un esempio concreto: se le ipotetiche infiltrazioni al piano inferiori sono causate dall'ostruzione della griglia di scarico è ovvio che la responsabilità sarà della persona che ha l'uso esclusivo di quella superficie.

Anche qui tuttavia, il caso - nella quotidianità - non risulta sempre così semplice e cristallino. Se il proprietario della terrazza o del lastrico solare riesce infatti a provare che si è trattato di un caso fortuito, un caso di forza maggiore o, ancora, un caso provocato da un terzo, allora è liberato dalla responsabilità per i danni.
Il proprietario deve compiere ancora un passaggio per non essere ritenuto responsabile: deve presentare la prova di aver comunicato immediatamente il danno al condominio.

Da tutte queste considerazioni si comprende facilmente come la situazione, e la conseguente attribuzione della colpa, non sia sempre così semplice. Al contempo i casi di infiltrazioni patite da proprietari di appartamenti sono invece molto frequenti.

Come capire se il lastrico solare è di proprietà del condominio
Dal momento che in molti casi il costruttore ha ceduto la proprietà di terrazza o lastrico solare a un unico condomino, resta da capire come stabilirlo e quindi, come ripartire le spese per la manutenzione e gli eventuali danni cagionati. L'unico modo per esserne certi è quello di verificare gli atti di acquisto: se non ci sono proprietà diverse, allora significa che il lastrico solare è di proprietà di tutti i condomini. Le relative spese andranno quindi suddivise, come anticipato, in base ai millesimi di cui sono proprietari i singoli condomini.

Come trasformare un lastrico solare in terrazzo
Come accennato, il lastrico solare può essere agevolmente trasformato in una terrazza a livello. Tuttavia l'operazione di installazione di ringhiere o parapetti, ed eventualmente quella di posa in opera di una nuova pavimentazione, più idonea al passaggio e alla fruizione di questo spazio, hanno bisogno di una serie di autorizzazioni a procedere.

A pronunciarsi su questo tema sono in particolare i Regolamenti edilizi di ogni singolo comune e il Codice civile. Il primo passo da compiere riguarda la verifica dell'assenza di divieti comunali alla modifica della facciata dello stabile, soprattutto per i centri storici. I Regolamenti edilizi, in particolare, indicano poi le altezze minime dei parapetti e i loro requisiti strutturali. Queste prescrizioni sono state introdotte per rendere più sicure queste superfici: una ringhiera troppo bassa aumenterebbe infatti il rischio di cadere per chi si dovesse sporgere. Allo stesso modo uno spazio troppo ampio fra gli elementi verticali che compongono il parapetto potrebbe consentire a un bambino di attraversarlo.

Chiariti questi particolari, al Comune andrà poi presentata una comunicazione di inizio attività libera accompagnata da una relazione tecnica redatta da un professionista del settore. Si tratta di pratiche piuttosto semplici e dai costi molto ridotti, ma attenzione perché non presentarle in modo tempestivo significherebbe incorrere in un abuso edilizio che potrebbe portare alla demolizione dell'opera realizzata.

Possibilità di sopraelevare
L'articolo 1127 del Codice civile dà la possibile a chi detiene la proprietà esclusiva del lastrico solare di sopraelevare, ovvero costruire nuovi piani. Ovviamente tutto ciò può avvenire soltanto a determinate condizioni. Ad esempio la sopraelevazione non è concessa se la situazione statica della costruzione non la permette. Per ovvie ragioni quindi non sarà possibile procedere, andando ad aggravare una situazione già precaria.

Anche in questo caso il decoro architettonico viene prima delle necessità del singolo: se questo viene pregiudicato, i condòmini hanno il diritto di opporsi e di bloccare la costruzione.

Un ultimo vincolo riguarda anche l'aria e la luce degli altri piani: se costruire sul lastrico solare significa diminuire soleggiamento e aerazione degli spazi sottostanti, allora tutti i condòmini che subirebbero tale situazione possono opporsi.

In ogni caso, chi procede a sopraelevare dovrà comunque versare ai condòmini un'indennità da calcolare in base a quanto previsto da specifici articoli del Codice civile. In genere l'indennità può essere determinata in base al valore di mercato di superfici analoghe e dalla variazione delle parti comuni.

In pratica, quindi, il calcolo che andrà fatto è il seguente: bisogna partire dal valore dell'area su cui poggia l'edificio, questo va diviso per il numero dei piani (conteggiando tra questi anche quello che verrà successivamente sopraelevato). Va quindi detratto l'importo della quota che spetta al condomino che ha realizzato la sopraelevazione. L'importo rimasto va diviso tra i condomini in base, come sempre, alle quote in millesimi di ognuno di loro.