• di Giuseppe Spoto
• Lunedì 20 Marzo 2017, 08:49

Uso delle parti comuni senza arrecare pregiudizio

Nessun condomino può imporre la propria volontà a danno degli altri
 

L’approfondimento di questa settimana è dedicato alle regole di convivenza e ai limiti che possono essere eventualmente disposti per l’utilizzo delle parti condominiali. Le parti comuni dell’edificio devono essere preservate e custodite nell’interesse di ciascun condominio. Ciò premesso, ciascun condomino può utilizzare individualmente la cosa comune, purché da ciò non derivi pregiudizio per gli altri condomini e purché l’eventuale maggior uso del singolo condomino non impedisca anche agli altri di fare altrettanto. Il regolamento contrattuale può introdurre limiti all’utilizzo delle parti comuni e perfino alla proprietà individuale.
 
Indivisibilità

Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, anche se i condòmini in linea di principio possono decidere all’unanimità di non considerare più i beni di uso comune. Tuttavia, in questa ipotesi eccezionale si dovrà sempre rispettare la destinazione dei beni e non potrà essere pregiudicato il valore delle unità immobiliari dei condomini. Ovviamente si dovrà trattare di parti comuni divisibili dal punto di vista tecnico e mai potrà avvenire che alcuni condòmini impongano la loro volontà a danno degli altri, approvando una decisione che permetta sperequazioni sui modi di godimento, pregiudicando gli interessi individuali. Per poter applicare legittimamente tale prerogativa occorrerà pertanto tenere in considerazione sia l’uso che i singoli possono fare della cosa comune, sia l’utilità che la cosa comune è in grado di assicurare a vantaggio complessivo.
 
Interventi nelle parti comuni
 
Le modificazioni delle parti dell’edificio condominiale possono essere realizzate purché non compromettano la stabilità e la sicurezza del fabbricato e non alterino il decoro architettonico, né vietino o diminuiscano il godimento delle parti comuni per nessuno dei condòmini. Sono da considerare ammissibili senza problemi le sostituzioni di materiale logorato nel tempo o gli interventi di mera manutenzione ordinaria che hanno la funzione di conservazione delle parti comuni e che non alterano la struttura o la destinazione del bene.
 
Destinazione d’uso
 
Per soddisfare esigenze d’interesse condominiale l'assemblea può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Sono richiesti almeno i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali condominiali e deve essere effettuata mediante lettera raccomandata, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La delibera deve contenere la dichiarazione che sono stati eseguiti tutti i predetti adempimenti.
 
Controlli e modifiche interne
 
Vivere in un condominio può comportare limiti perfino all’esercizio della proprietà individuale. È  sempre vietato eseguire opere sulle parti di proprietà esclusiva se dalle stesse possa sorgere un danno per gli altri condomini o comunque possa verificarsi un pregiudizio per la stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio. L’ultimo comma dell’art. 1122 c.c. prevede che in caso di inizio di opere nelle proprietà esclusive debba essere data preventiva notizia all’amministratore, il quale deve riferire all’assemblea.